宝能翡丽河滨尚无开工迹象 宋都柏悦府公开数月究竟何时入市？

梅钢迁出、宁芜铁路改道、地铁8号线规划落实……近期太多的好消息在板桥扎堆。注定要摆脱底部，又不确定未来能到达什么高度，一时之间，板桥板块的未来似乎让人有些难以定夺。

通常来说，这其中的逻辑一定是先需要出现一批项目为板块定调，随后通过购房者的选择反馈倒逼开发商去做更适合板块的产品。

近期，小编实地探访宋都柏悦府、宝能翡丽河滨（宝能板桥G14）与雨花吾悦，试图一探5年后的板桥会是什么模样。

首先第一站，探访的重头戏——宋都柏悦府。

到访当日，正巧遇到宋都柏悦府在举行海洋展活动，整个售楼处人气很旺。其中有不少链家、德祐等贝壳系经纪人在售楼处学习。

目前，项目预计首开的13、14、18、19四栋住宅的模型已经摆好。四栋住宅位于项目最西北角，与售楼处最近。项目相关负责人表示，首开时间可能会在八月下旬。

此外，宋都柏悦府还有约2万方的新天地商业配套与不少底商，其中的商铺预计将于明年入市。

其中，首开的18、19栋一楼就有对外的底商。根据实地拍摄，18栋确实距离路边较近。

整个沙盘看下来，第一感觉就是未来项目自带的商业确实很丰富，未来生活便利程度可以期待。

样板间方面，虽然项目一共有建面约92、126、127㎡三种户型，但由于建面约126㎡户型是边户，数量较少，因此并没有做样板间。目前建面约92、127㎡户型样板间已开放。

建筑面积约92㎡户型图

建筑面积约92㎡户型样板间实拍：

建面约92㎡户型，整体看下来把面积用的很充实。南向三开间，客厅开间约3.6米，南向客卧与客厅有做连廊阳台。

南向客卧属于放下正常的床就不好放正常的衣柜的水平。北向客卧样板间做的是书房，但是由于一部分储藏空间和主卧的衣柜一样“内嵌”在墙里，有需要的话做卧室也是可以的。

主卧

建筑面积约127㎡户型图

建筑面积约92㎡户型样板间实拍：

建面约127㎡户型客厅开间扩大到了3.8米，除多出一房外，整体尺度都有了一定提升。

值得一提的是，与建面约92㎡户型的卫生间没有做干湿分离相比，建面约127㎡户型的客卫做了干湿分离。

样板间整体看下来，至少尺度方面是比较令人满意的。接下来要说的重头戏就是精装。

宋都柏悦府的精装三大件：中央空调、地暖、新风齐备。其中中央空调品牌为三星或相同档次品牌，地暖为沃坦科、博世或相同档次品牌，新风为迈迪龙或相同档次品牌。基本都是德系或同档次高端精装，可以说诚意十足。

此前的板桥板块，去化不利是众多项目都会遇到的问题。但是纵观这些项目，或者户型较老，或者精装方面档次不够，甚至三大件都不齐全。

也许因为彼时开发商对板桥板块的看法基本还是偏向于刚需，也或许有其他种种原因，板桥很多项目都与目前南京市其他板块项目有着明显的产品代际上的差距。

而宋都柏悦府，作为多项利好逐步落实后第一个面市的“地王”项目，带着德系精装与可圈可点的户型进场，无疑要成为补齐这一差距的存在。

最后谈一下，目前项目放风价为2.7-2.8万/㎡。以当初项目约1.5万/㎡的楼面价，外加德系精装三大件的成本来看，项目的利润空间可以说并不富裕。

但与此同时，还要看到板桥内其他项目：星叶欢乐城销许均价约2.5万/㎡，石林云城小高层销许均价约2.6万/㎡、洋房销许均价约2.9万/㎡。而据了解，星叶欢乐城与石林云城不算特别顺利。

那么宋都柏悦府，这样一款以升格思维对板桥这一板块进行“降维打击”的产品，未来是否能凭借真正的好产品来扭转板桥目前整体去化不顺的形式，也许会成为整个板桥未来楼市的一个风向标。

但我还是相信，一个更美好的板桥新城，值得一处更高级的楼盘。

与宋都柏悦府南部相连，就是目前板桥的新地王——宝能翡丽河滨。4月30日，宝能以最高限价27.1亿拿下板桥G14商住混合地块。

小编抵达现场时看到，目前项目内积水较多，尚无明显的施工迹象。

项目偏南侧中央，有石材以类似“抽积木”的方式堆积。

值得一提的是，此前曾有媒体指出宝能项目已经开工。在实地探访后，小编曾向宝能板桥项目相关负责人询问项目情况，对方表示自己上任不久，不清楚情况。

随后小编向宋都柏悦府相关负责人求证，得出文中指认的“宝能售楼处正在施工”实际是宋都工地。根据实地考察，目前宝能工地尚且没有什么实际动静。

作为大型商业体——雨花吾悦的入驻，无疑是板桥最有说服力的利好之一。

雨花吾悦位于莲花湖东侧，与公园一路之隔。作为未来板桥地区举足轻重的商业体，雨花吾悦的人气可以说将会是未来整个板桥热度的晴雨表。一直以来，雨花吾悦官宣的开业时间都是2020年11月27日。

由于项目目前监管措施较严格，小编未能进入工地进行实探。在项目门口，小编向几位项目工作人员询问目前进展，其中一位电工表示目前赶工进度推进得很合理，按预期11月27号开业“基本没问题”。

此前，曾有报道称前几天南京雨花吾悦广场装修启动会举办。目前南京雨花吾悦广场招商进度已达90%左右。

按规划，项目商业体量近12万㎡，地下2层，地上7层（局部8层），周边3km范围内可辐射15万人口。

鉴于目前板桥板块内未开发土地还较多，雨花吾悦一座更契合现代商业模式的大型商业体，能够在这些项目启动前开业，未来区域房价的提振“底气”会更足。