2.2亿人租房！长租公寓这块蛋糕未来怎么分？

“长租公寓”这块蛋糕要不要分？怎么分？这是个值得深思的问题。

据数据统计，我国租房市场租赁人口逐年增长，2019年达到了2.2亿人，占总流动人口的91%。

这意味着，已经有超2.2亿人正在租房。

这2.2亿人，它并不是一个静态的数字，而是一个个流动的人口，有进有出，时时刻刻在变化。

结合第七次全国人口普查数据显示，与2010年相比，2020年全国人口共14.12亿人，小幅增长5.38%；流动人口共计3.76亿人，大幅增长69.73%。

这个数据告诉我们，尽管人口不再高速增长，但由于人口迁徙流动、人口家庭结构变化，对租赁市场的影响逐步加大加深，也构成了长租公寓市场发展的长期利好。

政策加持+市场容量巨大

集中式长租公寓的时代即将到来

先看一组数据。

据平安证券研究所统计，伴随流动人口数量快速增长，租赁市场规模红利正在快速增长，2019年整体规模已达1.7万亿，2010-2019年增长率超15%，预计2030年市场规模超4万亿！

其实早在“十三五”期间，多个城市就在大力发展租赁住房。以北上广深一线城市为例，北京计划租赁住房达50万套，占比33%；上海计划租赁住房70万套，占比41%，广州计划15万套，占比20%，深圳40万套，占比超一半，达53%。

最关键的是，截止到2021年4月上海确定新增供应70万套租赁住房的目标已超额完成。

/数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

在“十四五”规划中更是明确提出，要在房主不炒的政策基调下，从优惠政策、行业监管、供应端等方面进一步加快推动住房租赁市场健康、长效发展。

历年两会报告对房地产定调

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

这还没完，今年2月底，22个热门城市供地“两集中”新政爆出，之后各地纷纷出台有关文件加以落实，作为最强地级市的苏州自然也在其中。

新政明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

我们从首批已经拍完的杭州来看，57宗涉宅地，其中41宗地块触发封顶+自持，总自持面积超66.7万方，10%-30%之间的自持比重不在少数。甚至有两宗地块自持拼到40%、38%！

同样无锡自持比重也非常疯狂，16宗涉宅地，其中13宗地块竞自持，尤其是仁恒南外国王地块拼到56400㎡的租赁房。

注意！杭州和无锡这么多房企自持拿地，只能选择做长租公寓。这样一来，开发商等于短期把卖房子的利润，做成了长期持有的利益。

而苏州第一批次集中拍地，也将在下周一开始正式竞拍，虽然没有竞自持，但不敢保证接下来不会有。

因为就在前两天，苏州召开房地产调控和租赁住房建设专题会议，许昆林强调，“要大力推进租赁住房建设，加强租赁住房供给。”

必须承认，后期随着22个热门城市住宅用地的分批次集中入市，供地结构大概率会进一步向租赁用地倾斜，同时竞自持也将对租赁供应体量有所补充。

这么一看，既有ZF政策的支持，又有巨大的市场容量，长租公寓的发展空间自然会持续向好。据住房租赁产业研究院预计，中国住房租赁市场规模将达到3024亿！

再有流动人口快速增长的加持，一定程度上壮大了租房市场的份额和比重，长租公寓的刚性需求将会在各级城市群出现。

显然，属于集中式长租公寓的时代即将到来，前景大好。

长租公寓，市场需求进入改善阶段

当然，一旦提及长租公寓，就会有不少市场看空者会想到2020年上半年，全国有16家中小规模长租公寓企业倒闭，尤其是去年年底蛋壳公寓的暴雷，致全国大量租户损失惨重，一度让长租公寓市场陷入巨大的负面局势，租户至今心有余悸。

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/图片来源：微博

而没有倒闭的，部分企业也是处于长期经营亏损的态势。

那么，为什么蛋糕不断壮大，切蛋糕的企业却赚不到钱？这与行业趋势转变有关。

曾经的固有认知是只有低收入的无房者，毕业生才租房，对居住品质的容忍度较高，但在如今的社会上，年轻群体、新市民的租赁住房需求正在发生质的提升。

一句话概述，住房租赁需求进入改善阶段。

从人群划分上看，不同收入人群对租赁住房的产品呈现差异化需求。

很多人因为工作，生活，孩子的教育等各种各样原因，也正在加入浩大的租房大军，这群人并不是我们传统认为的那些没房的人，低收入的人，毕业生，丁克族，不婚族等。可见，整个市场的人群正在发生变化。

据市场调研报告显示，租赁群体需要多元化的服务，且要求普遍较高。还有超五成租客表示愿意为更好的地段、服务和室内环境，每月多支出1000元以上。

直接看图更直观：

可见，租户需求已经不把价格放在第一首选，更看重服务品质是否持久稳定。

大浪淘沙，这也是为什么很多中小规模长租公寓企业倒闭的原因，不能与时俱进，始终打价格战，产品质量和服务水平难以满足现在的租户需求，被淘汰也是必然的。

所以，不是市场变小，赚不到钱，其实长租公寓市场需求和机会依旧在，只是租户需求与市场实际存在“剪刀差”。面对租房市场的迭代，墨守成规，最终会和市场红利失之交臂。

重资产运营模式成为大趋势

长租公寓成功逻辑已明朗化

好！既然这块蛋糕还在，怎么分就成了重要问题。

长租公寓模式主要有“分散式长租公寓”与“集中式长租公寓”两类。前者借助资本力量网罗各地民宅，二次装修后向租户出租，是一种轻资产模式；后者独立开发项目，经统一规划、建设、管理后向市场推广，这是一种重资产运营模式。

蛋壳公寓就是通过第一种模式急速成长，很快在业内占有一席之地。然而，这种轻资产模式风险系数极高，房东涨租与租客退租这两个C端不确定性不断叠加之下，这才有了后来的蛋壳暴雷。

毫无疑问，蛋糕不断做大下，重资产运营模式已经成为大趋势！前期投资成本大且扩张速度慢，非常考验房企资金实力，但也会让企业在成长稳定性与可持续性方面有足够的保障。

当然，市场上并不缺少此类重资产运营模式，比如龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓......以借助地产公司自持资源，经营各自产品理念。虽旗号各异，但目的一致，都想尽量在长租市场分得一块“大蛋糕”。

我们拎两个行业代表来讲。

万科泊寓：进入公寓行业已有6年，主要定位客群是城市青年人群，专注[白领公寓]条线，不同城市因地制宜。

截止2020年底，已布局全国33城，已开公寓数超14.5万间，管理规模约19万间，稳居房企运营规模榜首位。

数据来源：万科年报、CRIC城市租售系统

数据显示，北、上、广、深等八大核心城市中，规模上，深圳占八城规模的67.1%；租金收入上，广州、上海、杭州的项目价值高。总之，在不同城市中，这块显然蛋糕更诱人。

数据来源：CRIC城市租售系统

龙湖冠寓：截止2020年底，已布局全国30+城市，已开公寓数达9万间，实现年租金收入18.1亿，同比增长55%，4年复合增长率221%。整体出租率88.5%。

未来长租公寓的机会有多大？我们算一笔账：中国租赁人口已达2.2亿人，其中10-20%的租客选择集中式长租公寓，需求总量在2200-4400万人。

市场需求如此庞大，供给只有百万间左右，前景可见一斑。

最后，我们想说，虽然长租公寓还不能成为房企发展的业务支柱，但谁能肯定5年后，10年后，那会是什么样？

在“房住不炒”时代，楼市已经失去曾经的增速，房企迎来了“后地产时代”。就拿最近在杭州拿地的滨江而言，一举斩获5宗地块，净利润只有1%-2%。

房地产行业不好混，也是事实。

此时，长租公寓是不是会成为房企能够在接下来运营过程中，一个新的机会和突破点。

借用万科泊寓、龙湖冠寓的案例证明，即使利润没那么快，规模没那么大，只要方向正确，聚沙成塔，积少成多同样可以获得成功，成为长租公寓市场的强者。

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