住宅带上“紧箍咒”后，公寓逆袭成宠儿？

这两天“币圈”出了很多诡异的事。

在美国“钢铁侠”埃隆·马斯克的一顿吹风加持后，有些盲目跟风的大佬，选择将手里的资金一股脑梭哈了进去。

却不曾想，这一下如石牛入海，毛也没看见。

5月19日晚，“币圈”全线崩塌。比特币逼近3万美元大关跌30%，以太坊一度跌46%，导致交易所一度“拔网线”自救。

红色不是涨幅，注意前面“-”号

被资本收割的这一波“韭菜”里边，有人抵押了房子，有人撸了网贷。

爆仓之后，一切归零。

“撒币”多的万念俱灰，看太阳都是绿色，甚至想重启人生。撒币少的心灰意冷，从此把心交给了美团，风雨兼程送起了外卖。

无数惨痛的事实证明，对冲通货膨胀最有效也最保险的，还是加持不动产。

一线城市的住宅，优质地段的公寓，且不论保值增值功能有多强，至少紧跟大势的话，财富波动性没有炒股或炒币来的这么心惊胆战。

广州作为岭南地带体量最大的一线城市，自然也是很多投资客的乐土。

然而不幸的是，目前住宅市场正遭受多轮调控重压。很多投资客不得不裹挟资金转场。

而在购房需求选择上，公寓和住宅往往是此消彼长的竞争关系。

当购买住宅受到限制，公寓自然成为更多买家的考量。

现如今，距离广州“4.21新政”已经一个多月，广州住宅市场成交明显减弱。

据广州中原数据显示，上周全市一手住宅网签仅为1744宗，环比下跌30.9%。要知道，这已经是新政后，持续三周住宅网签量低于2千大关了。

与此同时，整个市场也呈现出明显的高地段分化趋势。

高价位区域，主要以传统中心六区为主。

在“稳房价、稳地价、稳预期”调控信号背景下，中心区住宅市场供货节奏明显放缓，楼市推新数屈指可数。所以这也导致楼市成交数据并不理想。

而中低价位区域，则以增城、番禺、花都等外围区域为主。

由于限购政策较为宽松，再加上价格优势，基本上新推项目走量乐观。如番禺亚运城，增城佳兆业悦峰、碧桂园·星禧、绿湖国际城等大盘，吸引了一批刚需买家购置。

但是，从市场整体来看，除了越秀因出现新增供应成交涨幅明显外，其他区域新房成交均环比下降。

数据来源：广州中原研究发展部

出现这种现象的原因，自然是调控政策相继落地后的市场反应。

尤其是五一假期后，主管部门对部分热区热盘进行严格的预售证、备案价管控，以期平抑市场热度。而那些热门板块如黄埔等，其市场表现就明显“转冷”。

目前来看，在广州买房已经变得越来越难。

首先，调控持续施压，购房条件不断上升。除了热门楼盘对诚意金的缴纳标准大大提高外，各区域限价政策基本上已经都在执行。

例如黄埔限价原则上不超过5万，南沙各街道限价范围在3.7-4万之间。并且，南沙部分楼盘甚至要求购房者缴纳全款。

新房限价导致的最直接结果，就是发展商拿证周期变长，而部分住宅项目即将呈现深圳“打新”那样的哄抢。普通卖家购入可能性越来越低。

其次，像黄埔、南沙等一些热门投资区域，人才政策相继收紧，尤其是对社保年限要求增加，无疑也导致更多投资者无缘住宅产品。

最后，全国一线城市银行放贷逐渐收紧，利率也逐渐上调。

广州目前各银行首套房执行利率基本上都在5.20%以上，这对于很多住宅买家而言，购房成本无疑增加了不少。

数据来源：广州乐居

居住投资属性增强

在今年之前，广州公寓市场很少被人看好。

除了住宅持续火热挤压公寓的生存空间外，其整体供应量持续低位也是客观原因。

根据机构数据统计，2019-2020年，市场仅有约50余个项目获得公寓批售。

而即便是在2020年疫情好转后，全年也仅有20407套公寓入市，面积约121.6万㎡，甚至远低于深圳同年24910套、147万㎡的水平。

除此之外，广州公寓项目供货量相较于住宅很少，大多集中在300-500套之间。并且，之前受限于政府规定的不小于300㎡户型，这对很多买家而言选择面并不大，因此整体成交也十分冷淡。

然而，随着今年住宅市场频频遭遇调控，一手住宅市场成交持续走低的情况下，公寓市场却开始迎来一波“春风雨露”。

根据广州中原研究发展部的监控数据，上周，广州公寓市场成交共计378套，较5月第二周环比上涨近84%。

在3、4、5月公寓市场持续新增零供应的情况下，这种上涨趋势明显不太寻常。

如果分析其成交地域特征，以及户型面积特征，我们更能看到当前公寓市场受到住宅调控的影响变化。

首先，从地段分布上，近期公寓成交主要是传统中心区，以及南沙、番禺等承接大批深莞投资客的新生区域。

在中心板块，位于天河的云商汇，共成交27套公寓；海珠区共成交110套公寓产品，占全市公寓成交量的3成左右。其中，珠江国际纺织城整售三层现楼公寓，共计93套。其3.2万/㎡的售价，无疑也是众多买家选择理由之一。

而一些投资热门区域的热门项目，如南沙的敏捷尚品国际、番禺南站板块的恒大冠珺之光、黄埔科学城板块的归谷·LINK等，成交量也明显回升。上周分别销售48套、16套、15套。

公寓城郊地段主要以中心区及人们投资区域为主，这无疑表明很多因调控丢失购房资格的投资客以及刚需置业者，开始践行“曲线买房”或者投资策略。

公寓不限购不限贷特征，无疑是他们实现过渡居住抑或资产配置的最优渠道。

其次，在成交户型面积上，也呈现出明显的投资分化特性。

据广州中原数据统计，4月份，市场上30-50㎡户型的公寓成交占比进一步扩大至52%，50-80㎡公寓成交占比也达到30%左右；而80-150㎡的大户型成交占比，却缩减至12%左右。

鉴于目前广州已经取消了“商服类项目限定最小分割单元300㎡的政策”，这无疑推动了公寓市场的户型多样化。

而小户型公寓成交占比提升，其背后无疑是过渡置业者及投资客的入场，起到明显的推动。

除了住宅购买成本上升的大环境因素外，小户型公寓产品走俏还有两方面原因。

一方面，广州目前刚需群体数量庞大。在暂缺房票的当下，不限购不限贷的小户型公寓，无疑具有天然的过渡居住及投资优势。

首先，对于尚在打拼的都市年轻人来讲，小户型公寓总价较低，购买成本及支出小。其次，小户型公寓空间私密性好，满足了年轻人对独立生活的追求。

另一方面，小面积公寓成交占比上升，也进一步佐证了当前广州房地产市场的投资风向正在发生分流和转变。

对于投资者而言，小户型公寓投入成本少，升值潜力更高。而且便于对外出租，即便是转入二手市场，依托低总价优势，税费少流通性强，所以交易十分灵活。

尤其是那些处于中心地段的公寓产品，往往享有一线的优质城市配套资源，具有十分强劲的升值潜力。

总体而言，目前广州楼市正在悄然发生一些转变。住宅市场当然仍旧是主流，但受制于调控政策，接下来公寓产品所拥有的投资属性，无疑会增强。

尤其是随着广州商服用地出让逐年攀升，预期今年下半年广州商办市场将迎来井喷，全年供应总量有望突破350万㎡。

其中，公寓市场供应量粗略预计达160万㎡，供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、白云新城等板块。

供应量的增加，对于投资者及刚需过渡者而言，选择性也无疑也大大增加。对此，有意向的买家，一定要密切关注。

END

出品 | 广州房矩阵 

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