现在信息这么发达，你还敢来天津买公寓?

但是公寓到底值不值得买？相信看过短视频房产砖家或者楼市文章的客户，基本都会看过关于不要买公寓的建议，但是为什么还有那么多人买公寓，这就和天津公寓特殊的落户政策有有直接关系。

下图是公寓和住宅之间的不同点。

天津公寓的特殊性，在于其可以落户（但是不是所有的房子都可以落户），平迁户口（集体户落成家庭户），虽然不能划学区，但是可以统筹上学，上学资格是没有问题的，对于大部分外地客户，想在市区有个上学名额，再适合不过。有这些需求的客户，我还是可以理解的，但是最让人不解的是买公寓为了投资的客户，相对北京、深圳等一线城市住宅土地严重紧缺，天津的市区住宅足够大家选择，并且从生活居住角度来说，公寓的居住体验度并不好，大部分公寓可以用脏乱差来形容，居住人群更是五花八门，高端一点的公寓相对会好一些，但是对于总价低的那些公寓，居家过日子就会有很多烦恼，对于本地工作的客群来说，宁愿买市区老破小，也不会去选公寓。

在此提示一下，积分落户，公寓是不能落户的。所以，买房子之前一定要确定好政策，房子好买，但是落不了户口，后期出售也很难喽。

为什么还会有人要买公寓？我总结了几点。

1. 想买市区，落户市区，考虑市区上学，考市区高中，新房、次新房预算不够，不想买老破小。

   

   
   

2.新房癌，公寓一般都有装修，第一感觉好，可以拎包入住，或者填完家具直接出租，租金比老破小高。

同一板块的老小区，还迁房一室租金在1500-2000，公寓的租金在2000-2500、

3.没有考虑过公寓二手房出售时的难度和高额税费。大家可以看一下二手房税费计算方式，住宅一般就2-3个点，公寓不升值还好，升值后的利润是都需要缴税的。很多公寓产品，买了很多年二手房价格一直不涨，别的老破小都翻倍了，公寓还是稳稳的不涨，惟一的收益就是房租收益，所以打算投资公寓的注意了。

4.买二手房不想出中介费，买新房觉得便宜还没有中介费，一般北京或者其他一二线城市来天津买房的客户，还是比较认可天津的二手房中介费，但是从三四线城市来的客户，一般不认可天津的中介费，嫌贵，同理很多买远郊的客户，有时候也是为了省中介费去买远郊新房。大家不知道，确保大家可以买到合适，靠谱的房子，这些经纪人会付出多少努力，况且，经纪人都是站在客户角度的朋友，我们多一些真诚，您也少走一些弯路。

5.不知道公寓只能落一次户口，出售时，户口迁走，别人户口才能迁进来。

之前有个客户买了南开的公寓，当时为了落南开户口，过渡一下，但是后期想置换的时候，发现卖不出去，几年来房价不涨，好不容易有人买，但是要求户口迁走，但是没有买房，户口还迁不走，就处于一个很尴尬的地步，如果遇到不需要落户的买家还好，但是遇到买二手公寓的买家，也很难。

6.有些城市和项目，把公寓做成了住宅式，例如两梯四户，民水民电有燃气，除了40年，其他和住宅一样。忽悠不懂公寓缺点的韭菜们，这种房子居住是没有任何问题的，但是后期升值和出售时有很大问题，如果你说我买就是为了居住，那可以考虑。

7.不考虑出售 ，很多客户觉得买公寓优势很多，但是最后发现，着急用钱，置换的时候，很难卖，及时赔钱卖。这两年天津买房上学的比较多，之前在别的城市买公寓投资，结果卖的时候发现，真卖不出去，因为买家也知道，二手公寓税费比较高，还需要中介费，每个城市的公寓库存都很大，最后也去买新的公寓了。所以买公寓的客户，做好当接盘侠的准备。

所有的公寓都不能买吗？

也不是，天津房产里，还有一些更特殊的产品，50年住宅，70年公寓式住宅，要不说天津是个复杂的地方，房子就很复杂。

现在有一些市区的50年居住型公寓，除了使用年限不一样，户型设计类似公寓，精装交付，梯户比比较多，很多客户也会问我值不值买，我的观点是看位置，看学区，例如南开、和平本身住宅土地就很少，未来新房也会越来越稀缺，如果房子对应的是重点小学，可以考虑入手，目前市场上也有一些二手房也是50年，但是流通性还不错。例如和平的宜天花园和南开的九州国际，地段和学区的稀缺性，也可以证明这种房子可以买，升值空间都不错，毕竟是民水民电，可居住，二手房交易税费低。

如果这类项目小户型居多，学校一般，就需要谨慎了，虽然我也知道大家看不上同样价格的老破小或者还迁房，但是你还要考虑自住，那就可以买，但是需要注意的是，小户型的房子，升值空间就不好保证了，因为二手房的溢价空间靠的一个是学区、第二个就是小区物业管理，后期维护。你把这些问题都想清楚就好了，房子本来就没有十全十美的，要不然大家就不会纠结了。

还有一个问的比较多的就是和平区的40年公寓，有很多问我要不要买，如果你做好房子未来不升值，或者升值空间不大，最后不好卖的心理准备就买吧，公寓作为自住加上学也算是一个的选择，毕竟和平区真的没有太多选择了。

70年公寓式住宅

产权没有问题，但是房子是公寓式设计，有些小户型没有燃气，住户多比较杂，这样的产品比较典型的都出自赵老板，例如:河东的卓越浅水湾，和平的诚基中心，河西区的恒盛SOHOD公寓,河北区海河边的君临天40-50年公寓都是赵老板的杰作。还有烂尾的水岸银座，名门广场。

这样的房子能不能买，和平区的放心买，毕竟还是没的选。其他区谨慎一点吧，出租收租没有问题，二手出手也问题不大，毕竟地段在这里，不过升值空间，就没有那么好了。

在买这类特殊房之前一定确定是否可以落户，不能落户的尽量就别碰了，如果是70年产权的，基本就没有任何问题。

最后总结了，不是天津所有的公寓都不能买，但是90%的公寓是不值得买的，10%大部分也集中在和平区，或许还是那句话，买房看地段、地段、还是地段。另外一个就是学区，如果买了没有学区和地段的公寓，最后都会给你上一课。

当然郊区还会有一种公寓，总价二三十万，可以落户，大家可以也可以考虑，只要位置可以，也能出租，也可以作为选择，毕竟资金成本低，也可以完成上学，落户的目的，最后即使赔钱也不会赔多少。

肖老师卖房有几个原则：不推荐远郊、不推荐公寓、不推荐小产权。如果有一天我变了，可能是我对生活低了头。

要不然就是客户铁了心要买，那我只能尊重你们的想法了。最后希望确定想买公寓的客户，也要找我买，让我也多赚点，哈哈哈。