清远返租公寓调查：“钱景”还是陷阱?

“首付5万，月返租2000元”

“长隆附近返租公寓，月供无压力”

“携手XX酒店品牌，带10年租约发售”

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近年来，清远不少楼盘推出酒店式返租公寓，在各种优厚的返租条件宣传下，不少投资后想做“甩手掌柜”的市民“买单”。

然而，如此诱人的 “售房返租”形式，是“钱景”还是陷阱？记者近日接到不少读者报料，清远市区不少返租公寓实际收楼后，出现回报率低、无法按时支付租金、买房时承诺无法兑现等问题，让业主苦恼不已。

记者调查了解到，目前在清远，不少开发商推出的公寓产品与四叶草、汉普敦等国内外知名酒店管理集团合作，以返租的形式销售。这些“售后返租”的公寓，返租年限多为3～10年不等。一套总价约30万的公寓，一般返还月租金1000多元，号称回报率少则5%，多则达到 10%。

有的公寓引进了酒店经营公司

由该公司和买家签订租赁协议

在租约期间每月或者季度向业主支付租金

例如位于清新的中凯华府引进的希尔顿欢朋酒店，投资者购买后可以包租给酒店管理公司，管理公司按照固定月租金返租给业主。业主陈先生表示，“十年包租”“带租约售楼”“预付租金”“返租抵房款”等售楼方式，投资门槛较低、获利稳定，特别是返租租金可抵扣月供，对于投资者而言可以减轻资金压力。

并不是所有业主都像陈先生这样有稳定的租金回报。2018年5月，位于银盏的新都广场开盘时，马女士和200多户业主买了这里的公寓，“基本都是冲着长隆和售后返租的两大卖点”。

业主们与房地产开发商签完购房合同后，还有部分业主跟一间酒店管理公司签署委托经营管理合同。酒店方代为出租该商品房，业主在收楼后就可以拿返租。

谁知道，马女士最近收到开发商发来的《关于新都广场项目进度受疫情影响的告知函》，告知业主因为疫情导致商品房项目的竣工验收及备案时间将被迫顺延，故开发商拟将合同原定的交楼时间2020年5月30日顺延至2020年8月28日前。返租的酒店方也在这时候单方面发给业主一份补充条款协议。

马女士说，当初买楼签订合同时写好的固定租金，固定返的租金没有了，现在要跟业主四六分成，四六分成还要业主出六成的水电费，“如果这样子的话，我们买了这间公寓没有固定的租金不说，还要出六成的水电费。但酒店方则表示如果业主不签署这份补充协议，酒店方开业后一旦经营不下去，则有可能会单方面解约。”

经过多轮协商，记者了解到，新都广场部分业主已接受酒店方条件并解约，部分业主则签订了补充协议。

新都广场负责人表示，业主当初买楼可以自愿选择酒店托管公司，可以选择要或者不要，合同上面也有风险提示。开发商只负责卖楼，至于酒店怎么签返租协议等方面，开发商是不会干预的。

虽然部分买家认为这些返租公寓

不但高回报率，还不用业主管理

但也有不少市民认为

返租不划算

马女士当初购买新都广场时单价约12000元/平方米，每平米比周边同期楼盘高出约2000元。马女士坦言，若不是冲着返租高回报率的概念，根本不会购买新都广场。

“现在市场上返租公寓和商铺产品越来越多，希望返租结束后也能维持当前的租金水平吧。”在市区某公寓销售中心，一位买家如此表示。

该买家的担心也是市场上普遍存在的现象，当年御金街卖商铺时承诺的返租，因为烂尾，业主至今未收到过租金。

同样是在销售时承诺引进五星级酒店集团温德姆的凯旋广场，当时买了公寓的业主也未见酒店开业。

而美吉特华南装饰城的商铺则在返租合同结束后，把40多平米的商铺租金从每月2000多元直接减半，销售宣传时给业主的回报率也未能如期实现。

王先生2018 年在时代花城购买了一套公寓，2019 年 6 月收楼。王先生介绍，当时在时代花城楼盘销售中心购房时，有销售人员向其重点推荐 “携手斯维登，返租 8 年”的售房返租项目，宣称能大幅减低月供压力，有稳定收益。

随后，王先生发现公寓并不是和斯维登签托管合同，而是和清远途远物业管理有限公司签订托管合同。工作人员告诉业主，清远途远是斯维登品牌途家的子公司。

根据王先生提供的《物业委托经营管理合同》显示，其受托人为清远途远，业主于2019年7月1日将房屋委托给清远途远，作为旅游度假公寓或度假名宿出租经营，业主缴纳 45800 元的软装费用后基本可做个甩手房东。第一年，清远途远需每月准时向业主支付 2000 元的租金，逐年递增。在此期间，清远途远需承担物业管理费、水电费等费用。

合同生效后的一年内，近100多名签订托管合同的业主，公寓并没有任何软装配置，返租租金也没有到位，甚至连物业管理费、水电费也未缴纳。

业主们随后通过上海市监局联系到斯维登集团 ，确认清远途远出示的《授权许可证明》为无效授权书，原因是清远途远并未根据约定一次性缴纳15万元的特许经营加盟会费，故清远途远最终并未取得斯维登公司的合法授权，并表示清远途远未向其支付任何软转费用，认为其存在严重的欺诈行为，将追究到底。

时代中国的相关负责人表示，会积极协助业主方联络途远方并督促其尽快与业主沟通解决问题。如清远途远未能履行对客户的责任，将会保留追究清远途远责任的权利。 

汇成房地产中介公司陈经理认为，所谓“返租”，就是发展商在提高成本后，给予消费者一种诱人的承诺，也是商用物业惯用的销售手段。返租公寓能否真正保障买家稳定的回报，并不是由开发商宣传决定，而是由市场的承接力确定。“买家最大的风险是可能只在发展商约定的年限里拿到租金，过了这个年限，收益就无法保证。”

有业内人士表示，从清远以往销售返租公寓或商铺的案例来看，由于清远人口流动性不大，商业市场尚不发达，返租不一定能够到达预期的运营效果，大量退租或者招商运营违约的可能性较大。有产权的商铺和公寓，面临返租违约还可以通过出售产权，或者收回物业自行出租管理来解决；无产权的商铺和公寓，则面临支付全额款项后，还有可能产生亏损，因此市民在投资此类物业时候需小心谨慎。