又见爆买热卖！最新迹象表明，深圳核心品质公寓得势起飞了！

限购、加税、豪宅线……2020深圳楼市下半场正式拉开序幕！

住宅严厉加码限购，购房门槛全面提高，部分买家丧失购房资格的同时，使卖家更加惜售，不会轻易卖房。

1、新房市场，一手住宅项目全部延后开盘，目前开发商正在加班筛客，排除失去资格的客户。

2、二手房市场，挂牌房源更少了，置换客不敢卖房，新政之前链家贝壳挂牌房源4万多套，目前仅剩下3.6万套。

这一轮调控，杀伐果决，剑指炒房客，堵死了一切操作空间。但是对于商务公寓方面，官方并未明确做出新的调整。

当下深圳，对于手持大把现金，急于置换成房产的人来说，不限购不限贷的产品，反而成了利好。

一个明显的趋势，接下来深圳的商务公寓或将出现量价齐升的情况，部分优质产品或将出现抢购潮。

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10套、300套、秒光清盘

深圳优质商务公寓迎来抢购潮

事实上，房票骤减过后，深圳的商务公寓市场已经走出了一波独立行情，福田、前海、后海、坂田、沙井等等片区，走量明显。

根据市场成交反馈，福田某公寓项目，近百万级体量红盘，有客户连刷10套。

前海某高端公寓项目，备案均价9.76万/平，线上开盘，直接秒杀清盘。其一期项目，2018年开盘均价9.4万/平，外加精装修，一个晚上悄悄清盘。

后海高端公寓盘某湾，价格很豪，高区产品一套总价1.18-1.21亿元，也卖得十分火热，开盘当天大卖50亿，上周又卖出几十套。

万科坂田项目，根据我们了解到的信息，没有启动三级市场中介联动，没有大规模广告宣传，一周时间静悄悄低调就卖了300多套！

根据我们了解到的信息，这些楼盘都是紧贴预售备案价销售，一分钱折扣都不给，但走量依然比较顺畅。

从几百万，到上亿，种种现象，印证了市场资金对深圳楼市的信心，对优质商务公寓的信心。

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中心公寓，尤其是全新规划启动区

才是王牌，是龙头资产集中地

复盘近两年，深圳商务公寓出了不少“网红盘”。

1、去年2月开春，深圳第一入市新盘——深圳湾华润瑞府，启动线上选房，备案均价约15.8万，最低总价近2500万。

当天，146套大户型公寓去化近7成，最小的230平户型仅剩2套高层。总价8千万的400平户型被抢购一空，总价过亿的单位也有多套成交。

2、去年3-4月，招商太子湾湾玺连续几波加推，包含290平、310平及整层户型，总价在2000万-1亿之间，很快就被消化了。

3、招商会展湾中港，2019年5月29日开盘，推出1273套42/65/85㎡的公寓产品，均价约4.6万元，开盘大卖818套。

……

发现没有，深圳的这些优质公寓网红盘，都有一个共同点——城市核心地段和商务中心区，这样才具有更高的投资价值，才能满足多数都市精英对于既可居住，又可具备办公场所功能的需求。

深圳的商务公寓，具备不限购不限贷的特殊属性，早已成为名额受限的本地人，以及异地投资者资产配置，分享深圳发展红利的重要方式，尤其是全新规划启动区域的项目。

典型的案例就是，2000-2004年的时候，当时市区就是罗湖福田，南山还是深圳的郊区，下图是2002年后海的景象，还没有海岸城、悦府、太古城等等。

当时后海这一片的房价3-4千/平，目前13万/平左右，升值30倍以上，首付增值150倍以上。还记得2008年，宝能太古城40-89平精装公寓，开盘均价2.6万/平，当时大家还嫌贵，现在均价约17万/平。

拉长周期看，我们发现，房产真的是资产保卫战的最佳武器，尤其是全新规划启动区域的项目。这些项目看起来，是在一片尘土工地中新生，但最终成为区域的王者，这就是一个个最典型的深圳梦。

类似的故事，在后海有非常多。特别提醒大家注意，这样的故事，前海也正在上演。2015年，楼兔子小密圈的一位粉丝，单价8万/平，全款买下前海桂湾大平层公寓，现在月租8万左右，单价15-20万/平。

近期楼兔子前海跑盘，发现一个有意思的现象：前湾、桂湾都出了各自的公寓网红盘，前湾前海嘉里中心，两度开盘日光；桂湾恒裕国金汇，大面积总裁公寓，已经全部清盘，妈湾仍在憋着猛劲。

好消息是，前海妈湾引来开路先锋公寓产品——招商前海·领尚公馆，百年招商局集团与前海管理局战略合作，成立合资公司，在前海妈湾片区合作开发建设的首个精品公寓项目，共741套商务公寓，户型建面约41-97平，均价约9.7万/平，单价区间在8-11.2万/平。

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不布局前海不行了，否则一定会后悔

能令深圳人兴奋的因素有很多，“前海”可能是最特殊的那一个，而且这个热度已经维持了将近十年。

随着8月26日的临近，圈子里产生一个强烈的感觉：不布局前海不行了，否则一定会后悔。

1、当下前海，是整个深圳楼市限价最严重的地方。

在前海二手房，如前海时代CEO公馆均价15万/平（数据来源于贝壳）的行情下，新房严重限价，招商领尚备案均价9.7万/平，天健宅地最高限价9.9万/平，龙光地块最高限价10.7万/平。

2、相对于后海，前海的楼价是被严重低估了。

虽然前海还在建设当中，而后海已经成熟。但从地图测距看，前海离后海大概8-10公里，两者位置很近，开车二三十分钟左右就能到，前海完全在后海辐射范围内。

现在新房严格限价，我们以二手实际成交作比较。以中原、链家数据作为参考，相对于后海25万一平米，前海14万一平米的楼价，是被严重低估了的。换而言之，与目前相比，未来前海价格还有很大增长空间。

3、2020是前海10周年，深圳40周年，大礼包可能超乎想象。

10年来，前海的发展得到了肯定，在这个关键节点，官方层面不断释放信号，坊间也一直猜测，国家很可能将前海正式扩容，作为深圳成立40周年的大礼包。

一旦落实，最直接的表现就是，前海和后海就可以无缝对接起来，从最近的动作看，头部科技企业已经谋篇布局大前海了：腾讯大铲湾科技岛，小米后海集团国际总部，字节跳动粤海街道买地，vivo宝中深圳新总部……

众多世界500强和大型跨国企业、央企、行业领军企业，抢滩登陆，必将催生巨大的居住、租赁需求，前海价值不可估量。

4、前海才是大湾区的核心枢纽，是真正的宇宙中心。

我们来看看前海官方的定位：前海处在珠江口中心点，北面是广州南沙，西面是珠海、澳门，南面是香港，是粤港澳大湾区的核心交通枢纽

对外交通规划上，前海已规划了“9+2+1”海陆空立体交通构架。前海未来将有大量的海底隧道、城际铁路、高铁、地铁、高速、桥梁、码头、口岸、直升机场等交通设施，通往大湾区各大城市中心。

在我们看来，未来从前海出发，可以快速到达珠江口各大主要城市，一个粤港澳大湾区的超级交通枢纽形成了，前海区位优势将进一步凸显。

综合来看，前海自贸区虽然规划齐全，但是居住缺口却十分大，居住类物业十分稀缺。

目前已经存在的商品房住宅就只有前海时代1-2期，招商领玺和深业颐湾府，体量并不大；保障房也不多，只有桂湾的龙海家园和妈湾的前海湾花园共一万多套公共租赁住房。

前海的豪宅供应，主要是集中在桂湾前湾的商务公寓，然而今年也没什么货量了，尤其是小面积公寓。

前湾的某公寓项目，200多套房，一天清盘，实际成交单价接近12万。而桂湾核心的顶级一线看海公寓，我无数次推荐土豪朋友去看的项目，也已经清盘了。

接下来，前海可以买到的小户型精品公寓，估计就只有招商前海·领尚公馆了。

项目实拍图

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新八条后，前海公寓资产即将爆发

瞄准招商，精准出手

史上最严的新八条落地之后，深圳楼市确实已经发生重大变化。最核心一条就是，房票并不能束缚资金闯荡深圳的欲望，只要产品足够好，价钱不是问题。所以，去年至今，前海、后海绝大多数成交案例，那都是全款交易！

既然深圳霹雳手段加码限购，那就转战深圳不限购不限贷的优质商务公寓资产，这个逻辑，资金已经看的透透的。

一位投资大佬跟我们咨询，目前他在前湾桂湾都已经买了，想在妈湾再买一套，这样前海布局就圆满了。我们推荐他重点关注【招商局集团和前海管理局】联合打造的招商前海·领尚公馆。

招商前海·领尚公馆，是前海妈湾片区开发建设的首个精品公寓项目，总建面约3.87万平，与去年开盘当天日光的招商领玺项目，仅数百米之隔。值得注意的是，无论是领玺还是领尚，它们都是招商前海湾的组成部分。

招商前海湾位于妈湾片区，占地约2.9平方公里，由招商局集团与深圳市政府强强联合，以政企合作的创新开放模式，统筹开发运营，总建面超450万㎡、体量恢弘，整体规划设计采用世界级TOD开发模式，打造5~10分钟生活半径，以“超级街区”理念打造国际一流湾区城市新中心。

招商前海湾，是目前深圳特区内由一个单一主体开发、规模最大的项目，整体预计10-15年开发完成，综合实力雄厚。2019年，招商前海湾首发住宅领玺，一经推出便红动全城。2020年，招商前海湾再携首发公寓力作——招商前海·领尚公馆，强势来袭。

项目效果图

楼兔子去过现场踩盘，综合分析，有以下几大亮点，值得大家重点关注。

1、招商前海·领尙公馆，紧邻地铁5号线二期铁路公园站、妈湾站，双地铁口接驳。

这点非常关键，地铁5号线南延线是连接前海与妈湾、大小南山、赤湾的重要线路，将在前海地区形成环线。

此外，作为国家全球性战略支点，前海以“9+2+1”高密度交通网，及亚洲最大、超200万㎡的前海交通综合枢纽，打造海、陆、空、轨多维交通，连通全球。

2、招商前海·领尙公馆与荟同学校仅一路之隔，举步即享国际教育资源。

荟同学校于2019年9月正式开学，是一所集个性化、全球化、面向未来、全面发展为一体的全新国际学校，其开学至今，因全球化的教育理念一直吸引着高净值人群的目光，优质教育资源背后则是入学学位一票难求。

荟同学校实拍图

3、项目自带约6000平商业，规划泳池、社区健身、儿童休闲区等业态。下图为项目泳池实拍图。

泳池实拍图

同时项目近享招商前海湾19单元启动区二期规划约4万㎡五星级酒店、约6万㎡集中商业，包含餐饮、主力店、超市、影院、亲子等多元商业，满足前海·妈湾一站式消费体验。

4、招商前海·领尙公馆本次推出建面约41-63-92平精装公寓，是前海难得少有的小面积段公寓产品，还有限价红利，总价最低仅需3字头，就能置业前海。

项目整体采用类板式设计，公建化立面，采光、通风俱佳，绿化架空平台及主题式空中花园设计，创造出多层次生态空间，满足精英人士的高品质居住需求。

据了解，项目预计今年年底即可精装交付，准现楼，拎包入住，节省等待时间。

而且相比市面上的项目，装修标准并不低。配备的厨电均为国际知名大品牌，比如烤箱、电磁炉为嘉格纳；冰箱、抽油烟机、洗衣机是伊莱克斯；橱柜为意大利威乃达进口品牌。

A户型

建面约92平2+1房1厅

样板房实景图

B户型

建面约63平1房1厅

样板房实景图

C户型

建面约41平单房

样板房实景图

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最后总结一下，招商前海·领尙公馆是百年招商局集团与前海管理局战略合作，成立合资公司，在前海妈湾片区合作开发建设的首个精品公寓项目，政企强强联合，产品力更具有保障。

前海核心地段，妈湾公寓开路先锋，地铁+国际学校，品牌开发商，稀缺小面积段，低总价置业前海，不限购不限贷，但是限价，你还不心动吗？

文中数据资料来源于：深圳市商品房预售价格备案系统、深圳房地产信息网、中原、链家、贝壳 

   文后提示  

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  楼兔子小密圈 楼兔子从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报地产部、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职位逐步上行。日积月累，实地踩盘深圳楼盘超过1000个，专访深圳地产专业人士超过1000人，私人库藏大量深圳各区规划资讯，能够迅速果敢而专业地给出深圳任意楼盘的置评意见，为你的深圳买房投资保驾护航。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6万人，楼兔子小密圈付费会员343人。欢迎朋友加楼兔子微信号 58142696 共同探讨楼市投资机会，有意向加入楼兔子小密圈的朋友请注明 加圈 ，一对一微信私聊。以下7个最新话题，圈子里引起讨论共鸣：

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