围炉丨再论公寓，存在即合理。

本文涉及论点较多，通篇阅读大约需要13分钟

6月初，《星语说房》在围炉第六期围绕公寓进行了探讨，已对于公寓雷区和未来发展方向进行了一定程度的研究以及分析，在市场上引起了热烈的反响，既有支持也有质疑之声。本期围炉我们专程邀请到一位行业大咖——尔家商业创始人张二干，一起更加深入地讨论公寓这一议题，听听公寓运营商的看法与见解。

其实公寓这一个产品是从国外传入的舶来品，1976年法国兴起时权酒店，将使用酒店住宿的一定时间段的权利标价出售，这是服务型公寓的雏形，但这种酒店还停留在只售卖使用权的层面，没有涉及到产权层面。

国内这种时权酒店在上个世纪初就已出现，在老舍的作品《茶馆》第三幕中有这样一句：“卖茶不行啊，开公寓。”此时的公寓还是一整栋个人所有，用于租赁的范畴，更加类似于现在酒店式公寓，而不是红遍大江南北的商办类资产。

目前对于国人来说，对于公寓的理解，是可以产权交易的小房子，主要的用途是居住。这种商办类资产的出现是在上个世纪90年代左右。当时国内大城市发展迅猛，各地人口纷纷涌入一线城市掘金，“住”就成首要解决问题，但不是所有初入大城市的人都能轻松买得起当地的房子。

此时，深圳的一些开发商洞察到了这一市场需求，将搁置了数年的商业楼重新规划开发，划分成一套套小房子。购房门槛低、总价低的特点使得房源迅速清空，这种方法让开发商尝到了迅速回款的甜头，可以产权交易的商办公寓也就慢慢地流行了起来。

近几年来，官方对于公寓有明确定义要追溯至2005年，成都市规划局公布《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。就以无锡市面上在售的公寓项目来看，公寓一般指的是用地性质为商办用地，产权年限只有40年或者50年，既可以居住，又可以办公的产品。

为什么现在在楼市几乎提公寓就色变？实际上是因为公寓有着最大的一个雷区——烂尾。而公寓产品的容积率都比较高，所涉及到个体要比住宅产品多多了，当遇到维权时，公寓的发声量就比住宅增加不少。

“别看总的公寓建筑体量不大，但是它套数很多，所以它涉及到的投资个体非常多，所以会造成很大的群体性问题，所以公寓被妖魔化得非常多。”锡常楼市PLUS创始人刘永利为我们剖析到公寓的妖魔化现象。

还有一个妖魔化的点就是不同的城市对于公寓的存在态度不同。在网络时代，相隔几千里的城市的公寓发生了新事件，都能轻易在全国范围传播开来，形成舆论趋势，并对各市的公寓市场造成影响。

据尔家商业创始人张二干介绍，不同城市对于公寓的态度可以分为三大类：

无锡公寓市场一直很热闹，据尔家商业创始人介绍，从2004年到2020年6月，无锡市场上大概供应了25.6万套公寓，大概卖掉了15万套，在这16年期间，产生了10万套左右的库存，实际上的去化周期在8年左右。无锡市面上的公寓项目大部分是一锤子买卖，对于购买公寓的个人来说，后期的租赁没有保障，这也是公寓妖魔化的促成因素之一。

据克而瑞数据显示，2019年无锡的公寓成交面积48.12万方，成交均价为10767元/㎡，2019年成交金额51.81亿元，对比无锡住宅市场1000亿的规模，仅占百分之五，但还是客观存在的。2020年上半年，在受到疫情的冲击下，无锡公寓成交套数还有4333套。

尔家商业创始人对公寓市场评价道：“全国房地产市场每年新增15.97万亿元，7500亿的公寓市场其实是一个很大的市场。而且，无锡的公寓市场是超越很多其他城市的市场的，所以它一方面有很大的库存，另外一方面又是一个不可忽视的品类。”

虽然占比很小，但是无锡公寓还是存在一定的市场，低总价小户型的购买人群画像也十分清晰。主要处在年龄段的两级，初入社会的年轻人以及退休了的老年人。“自住客年轻，投资客偏老。”曾经服务过公寓项目的锡楼总经理张永田分析道。

对于年轻群体来说，住宅门槛太高，公寓作为过渡性资产是可以接受的，并且对于年轻一代而言，不论公寓还是住宅，实际上都是在这座城市有了一个专属自己的独立空间，并且这样的固定资产也有一定的投资潜力。

中老年群体对于公寓投资成分要大于居住。一方面，这些群体在儿女家小家庭的周边购买一套公寓，既保留了相互之间的距离美，又仅有“一碗汤”的距离可以方便往来。另一方面，购买住宅的按揭还款能力及还款年限有所限制，比起购买股票、银行理财，购买房产更容易让他们心安，未来百年以后也可以给子女留一处资产。

为何购买人群的画像如此清晰？

星语说房创始人刘新宇解释道：“其实是因为市场在快速膨胀过程中，利益差价拉开地速度非常快。能承担起住宅的人看不上公寓，站在相对食物链顶端的人，都会认为为什么要去买公寓？但是购买公寓的群体不这么认为，公寓是他们加入分享城市红利的一个有效渠道。”

每个城市在发展过程中，城市界面日益更新，配套资源日益完善。每年城市价值是在不断地提升，代表着你真正属于这个城市的固定资产的房子，价格也有所上涨。据尔家公寓科学研究后发现：住宅每涨一个单元，公寓会跟着涨0.483。和其他投资品比起来略有不同，如果不购买一套属于自己的固定资产，可能城市红利就享受不到了。

实际上，从风险和收益角度讲，公寓为低风险中等收益的理财产品。由于用地年限以及其他附加属性的不同，看待公寓的思维应该区别于住宅，应该用类似于商铺的思维来看待。

其实公寓保值增值特点和住宅有点类似，那就是后期的运营。公寓的运营以及住宅的物业都是进行二手交易时重要的指标。住宅与商办规定不同，开发商移交给后期运营的物业公司以后，就形成了一定程度上的交割。销售和后期运营割裂开后，公寓很有可能在购买的那一刻，就是5年内的最高价，缺乏整体运营的公寓在后期的租赁以及二手转卖方面是会有一定程度的贬值。

所以公寓接下来最明确的发展方向就是进行销售与运营的统一。

如果想要获得一个比较好的优质资产配置，对公寓的运营一定要具有长线思维，在选择公寓时也要要选择一个好运营品牌。在公寓的一个单独体里面，涉及个体众多，后期管理运营非常重要。

品牌运营优势在于服务标准化以及房东、运营方、租户间各自的租赁关系相对更稳定。公寓统一装修和管理也有利于形成租房品牌效应。目前无锡市面上、甚至是全国范围内，只有尔家商业在做销售与运营的统一。

尔家商业以全球业界标杆美国铁狮门的运营模式为框架，结合国内行业特点，研发出独具尔家特色的BFSO（Buy收购+Fix整合+Sell营销+Operation运营）的活化运营模式，实现商业资产的持续增值，合作伙伴有绿地、世茂、金科、宝龙等。

目前，尔家商业布局苏州、无锡、常州、镇江、成都等多个城市，成功运作多个上市公司旗下的商业地产项目，在运营及已签约项目累计100余万方。据尔家商业创始人张总裁透露，尔家公寓常州世茂项目算上房子自身升值以及运营分成，项目的年化率大约在21%左右。

尔家公寓着力打造全装全配、智能家居、健康节能三大产品核心，即全装全配（统一定制精装、家具家电齐备）、智能家居（便捷远程操控、定制场景模式）、健康节能（新风系统、净水系统、石墨烯地暖、硅藻泥墙面、E0级板材），此套标准可谓国内公寓行业顶端配置。

目前无锡城芯还有尔家雅寓可选！位于梁溪区县前西街与解放西路交叉口西北侧，清盘倒计时，现房销售，建筑面积约55、66㎡，挑高3.6米，感兴趣的粉丝可售楼处前往了解，购买属于你的城市红利资产。

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