与人聊及房子的时候，如果谈到某盘地段很好，价格也低，对方马上兴奋起来，再告诉他是公寓时，又立马变脸色。
公寓自身的缺点，无法落户、水电同商、很多人对其有抗性，公寓真的不能买了吗？公寓产品因为总价低、供应大、受众群体广泛，更容易上车，上车后很多人发誓不再买公寓，被坑了。40-50年产权、贷款周期10年、首付至少50%、无法落户、水电同商业等，不适合家庭住。不住就租出去呗，但，收租全靠随缘，客缘不稳定，空置时还要交着物业费，非常尴尬。大不了卖出去，想得太简单，转手税费高，挂牌出去无人问津。再不行，留着升值涨价，现实是，公寓的房价上涨如蜗牛。就这样，公寓成为了典型的“反面教材”，甚至成为了投资者人人喊打的过街老鼠。当初买公寓，销售口若悬河的介绍更是让人遐想无限，新区规划、地铁口、产业城等，可现实是没有硬性支撑的公寓哀鸿遍野。新区公寓还要度过漫长的“新区养成期”，遥遥无期的等待，成了镜中花、水中月。买未来的公寓，是建立在种种的不确定因素之上，不坑才怪。如果说公寓超过一半是坑，另外小部分则是机会，那些买公寓赚了的默默的不坑声。调查发现，成功和案例也很多，看看凤岭片区已经交付的公寓社区。美泉1612，这里单价可以租到2500-3500元/月，公寓的装修和规格较高。凤岭南的中房翡翠湾，40平单价，租金2500-3000元/月。东盟商务区内的天健国际公馆，非常受白领欢迎，50平小户租金高达3300-3500元/月。
这些公寓有一个共同特点是，在成熟区域，租金高，收益相对稳定，人群质量越高，公寓越抢手。另外，高标准的装修，智能安防系统、物业服务优质的公寓，更受白领精英的喜爱，也就不难理解，部分公寓可以在市场上租到高价。通过上面例可看出，投资公寓，最大的依靠就是现金流，而现金流则需要强有力的现实配套来做支撑。②紧邻CBD商务区。上班的白领金领群体，为公寓产品提供了源源不断的客源。③周边生活环境和氛围较好。有一定商业，为生活提供配套；居住环境较优，不能太杂乱，城市精英对生活质量非常讲究。放眼南宁，目前能满足其要求的，仅有凤岭，成熟的CBD中心，人流量大，其它新区，还在发展中，公寓投资时间或更长。写字楼从数量和入驻率，都是南宁领先的，集聚了南宁企业最多、集团企业最多、金融证券期货企业密度最高的区域。一栋栋楼宇，是一个个经济增长点，2019年青秀区GDP总值1188.58亿元，是广西第一个GDP超过千亿的市辖区，甚至一栋楼宇抵一个工业区。财富的涌流下，在这工作的白领们，消费能力高，对生活品质有更高要求。为减少通勤时间，就近居住，有居住繁华配套公寓的需求，他们需要把时间节约在更有意义的事情上，而不是浪费在路途中。这样一个财流、人流汇集的地方，滋生着庞大的住房租赁市场，文章上面也列出了凤岭主要公寓小区的租金情况，租金不低，基本没有空置。作为投资者，不只是关注租赁人群的数量，更要关心质量，因为人群的消费能力，决定了租金的高低，东盟商务区周边人群的消费能力是最高的。庞大的公寓租赁市场，那么，凤岭又有哪些公寓在售呢？凤岭北有部分公寓在售，而凤岭南，东盟商务区就在之内，在售的公寓却很少。放眼凤岭南在售的新房，多数偏改善型住宅，或者豪宅，公寓像绝迹了一样（三岸除外）。近年推出公寓的仅有壹号线，位于凤岭南，地铁1号线凤岭站附近，2016年9月开盘，一抢而空。错过了凤岭南？现在，机会重现，凤岭南再现公寓，彰泰红推出公寓组团“红馆”，是凤岭南为数不多的公寓产品。东盟商务区寸土寸金，地块开发饱和，未来公寓产品只会更少，更为稀缺。面对东盟商务区大量的租赁需求，公寓缺货，如果产品功能完善，居住品质较高，更受白领欢迎。彰泰红在商务区辐射范围，近民族大道，有地铁1号线，出行便利。另外，距离东站较近，乘坐地铁1号线经过4个站点，即可到达。商务人士有频繁的差旅需求，这项便利可为他们减少疲劳。如今，彰泰红红馆在上周末已经正式面市了，吸引了一波购房者到场，其中不乏住宅盘老的业主和其亲友，以及有成功房产投资经验的“老江湖”。由此可见，地段优质的公寓产品，能撩起市场不错的兴趣，也是稀缺性的体现。稀缺产品自有其价值，但也不能随便买，还要看产品和价格。红馆在彰泰红二期地块，南面为洋房，没有遮挡，通风采光较好。彰泰红住宅部分的产品以洋房为主，业主偏高端，要知道，白领更愿意与质量高的人群为邻，为公寓出租提供保障。红馆仅一栋楼，产品为约40㎡LOFT户型，层高5.09米，可隔成双层空间，双钥匙，楼上楼下各成一套，收益最大化，毛坯交付。红馆不离繁华，闹中取静，与白领的居住需求相匹配，住在这里的人群，圈层很明显，在商务区工作的白领们。地段不差，关键看价格了，总价约60万，可首付分期，12万起，投资门槛较低。作为南宁最成熟的CBD，凤岭南对人流、财富的吸引程度不用多说，其周边的租赁市场已经相当可观，更不必像新区一样等待区域成熟。一交房即出租，资金压力最小化，减小投资风险。市场供求关系决定价值和投资回报，包括租金，至少凤岭南的租赁市场很活跃，公寓并不是不能买，看你是否买对。想住在凤岭南，还有另外的选择，彰泰红洋房在售，容积率仅2.0，二期洋房即将推出，可到营销中心进行咨询。本文所涉及项目介绍与点评，仅供参考。我们力求客观全面，但难以涵盖项目所有信息。鉴友若有意购买，请务必了解项目及周边不利因素。签署各类法律文件时，请仔细阅读相关条款。 |
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发表于 2020-7-21 21:40:10
