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下了二桥走滨江，一路上我这位朋友连声惊叹：这里怎么这么快就高楼林立了，几年前还是荒草一片啊。确实，几年来河东北造城运动猛烈，碧桂园、红星、彰泰、兴佳四家房企在此角逐，诞生了百里柳江主城区段“最后1公里”的天际线。 住宅大战接近尾声之后，大家都把注意力集中到河东北的公寓产品——红星“双钥匙”loft。
最近这款产品呼声很高，一边打着“高端公寓”的旗号，一边又以“总价仅38万起”吆喝上车。显然这就是居妹本次带看、撰写踩盘报告要重点分析的问题。
首先我们来看一下公寓所在项目的土地指标、配套要素：车位数：地面车位无，负一层155个，负二层车位346个；交通：公交57路、快8号线、轻轨2号线（在建）、4号线（规划）；公园：莲花山4A风景区、桂中街心公园、紫荆花公园、环江滨水大道、三门江森林公园；价格：起价9500元/m²（ 贷款10年，支持首付贷分期）；户型：建面约42㎡ 44-48㎡（每层各1套，目前销售4-10层）；看了这些指标、数据，你第一反应该是：河东北的公寓有没有投资价值？公寓是商业产权，商业对地段的依赖，可以说差之毫厘失之千里。时至今日，不少购房者还是认为河东北有点偏，它虽在城市纵向坐标之上，但还是属于主城区繁华带的末端位置。好在片区享受政府的重点规划，通过东环大道、桂中大道、沿江路、轻轨2号线，跟阳光100、万达广场、万象城够成的城市CBD商圈，脉络相连。“再造一个工业柳州”已经来到第18个年头，在这18年里，柳州楼市概括起来就一句话：卡位城市向东发展的主路经。人走主路，钱也走主路，资源当然也走主路。大家看到红星新天地这个项目，刚好是与中国五大汽车城之一的柳州汽车城同纬度。“凤凰岭大桥——河东北——柳东新区滨江住区——汽车城”，这条轴线上集结着柳州的商贸、人居、生态以及龙头产业，从西向东排布。有投资阳光的人，注意力应该集中在这个信息点。未来产业精英在这条轴线上活动将相当频繁，给予红星公寓的增值空间多了些遐想。对于住宅而言，商业是配套；反过来，对于商业而言，住宅和人口则成了支撑。红星公寓周边以高端小区为主， 3公里内囊括数十个知名小区，多所优质中小学，固定消费群体约20万人。 交通优势。双轻轨交汇，2号线（在建）、4号线（规划中）换乘，在项目旁边设唐家站点，与城市主干道形成“三纵三横”的交通路网。商业崇尚繁华，如果还有良好的城市生态配套，那就更加优秀。红星公寓周边有莲花山4A风景区、桂中街心公园、紫荆花公园、城中体育公园、环江滨水大道、三门江森林公园等，为公寓使用人群提供更多悠闲去处，也更有利于人群聚集。当项目地产、配套都评优，那么就剩一个问题了：产品规划会不会拖后腿？会不会辜负投资者的期许？大家看一下这些数据：红星整个商业项目占地面积约187亩，总建筑面积约38万㎡，容积率2.5，其中两栋2#、5#为12层的LOFT公寓，3#、4#、6#、7#、8#为商业街区。
大型城市综合体、双轻轨、高端公寓、大型红星MALL、红星BLOCK商业街区……整体看来颇有气势。但是留给红星地产最大的挑战则是：街区的招商、产权的销售、煎熬的养商期、持续投入的运营等等。5米层高，双层户型，建面42m²，这是标准的LOFT公寓尺寸。
一层客厅空间划分明确，客餐厅相对独立，功能清晰，利用率高，厨房与客、餐厅贯通，开阔空间足够“大厨”大展身手。二层卧室自有拓展，合理舒适。功能可根据个人需求改造，是一方私密天地。上下两层均设置有门，故称“双钥匙”LOFT。⑥、价格评测： 此次推出的公寓起价9500元/㎡起，预交5000元开盘享20000元优惠，相对于南边的河东CBD中心区域的公寓，有一定的价格优势。
⑦、房企评测： 红星地产全称是上海红星美凯龙房地产集团有限公司，是红星美凯龙集团旗下的子公司，延续着30年红星美凯龙品牌。红星地产品牌数据显示：红星曾连续五年蝉联中国商业地产企业第二名。居妹从中指研究院数据得到核实：红星地产果真是中国商业地产的“隐形富豪”，名声没那么响亮，却真有实力。 河东北的地段，从城市纵轴来看有点偏，无法享受河东CBD人气逆流，片区繁华基本依托片区内的人口；红星公寓产品短期内想“以租养房”显然不太现实。而项目公寓组团是2栋小高层，2梯25户，长长的过道，品质上与“高端公寓”稍有偏颇。9500元/㎡起，单价比片区房价低，买1层得2层，这似乎有些诱惑。那么，红星“双钥匙”loft看完一轮下来，你会买吗？1.本微信公众号正文及答复等全部内容，均为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险，买卖需谨慎”2.文中所涉内容如有事实错误或侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。4.我们致力于保护作者版权以及隐私，部分文章和图片来自网络或其他途径，如有侵权，请联系我们删除，谢谢！
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发表于 2020-6-3 22:14:05
