1、首先,长租公寓企业在签署房屋租赁合同前,必须拉取房屋最新的房屋产调信息,明确房屋上是否已经设有抵押或查封。
2、如果房屋上在租赁前已经设有抵押或查封的,那么作为承租方的长租公寓企业此时必须要考虑到房屋有随时被出售,自己随时有被清场的风险。长租公寓企业此时可以向房屋业主方了解抵押或查封的具体情况,要求业主方提供借款协议、抵押担保协议或与查封相关的诉讼信息,结合业主方的实力、借款余额、还款期限、诉讼案件进展等,综合评估项目后续被拍卖的概率及可能性。
3、在长租公寓企业综合评估认为风险可控,需要继续承租项目的,应在租赁合同中设置相应的违约条款,在房屋被拍卖后业主方应承担赔偿责任(为避免后续诉讼举证困难,该处的赔偿必须采用:赔偿具体金额+兜底赔偿条款)。
4、另外,建议长租公寓企业要求业主方公司股东或资信状况较好的自然人为其责任提供连带责任担保,避免在争议出现后,公司通过转移资产等方式逃避债务、规避法院的强制执行。