两会来了，为长租公寓释放了5大信号

这一信号再次强调了房地产的调控主线，“租售同权”方向未变，长租公寓将成为满足城市住房需求的重要供应者。行业数据预测，在未来全国将有超40%的人通过租赁来实现“住有所居”，加大租赁住房供应成为城市发展共识。

北京市政府工作报告提出，2020年完成商品住宅土地入库600公顷，建设筹集各类政策性住房4.5万套。

上海市政府工作报告提出，新增供应各类保障房6万套。新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源8万套。

深圳市表示，持续开展大规模公共住房建设行动，建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套的目标。

天津市提出，统筹做好住房困难家庭和新市民住房保障工作，为2万户困难家庭发放租房补贴。推动公租房规范发展，积极探索发展共有产权住房。

此外，长租赛道也将更加规范和细化，轻资产托管、专业服务商、租赁社区代建、长租供应链等行业资源，也将得到进一步的发展。

城市的发展趋势就是中心城市会大型化，让一线或准一线城市与周边城市连线发展，组成京津冀城市群、长三角城市群、奥港粤大湾区、成渝城市群等，进而实现城市扩容。

数据显示，城市每“长胖”一倍，市民的服务性消费就会增加3%。可见，发挥中心城市和城市群综合带动作用，扩大城市的规模和密度，可以直接加速技术密集型、创新型行业的发展。

此外，国家还提出了1亿非户籍人口在城市落户目标，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制等政策。随着落户政策的逐渐放开，流动人口向资源优势城市群汇聚成为大趋势，中心城市和城市群的租赁市场需求将进一步增强。

市场扩大的同时，行业的业态分化也更为精细，“头部与长尾并存”，低价房源、中端房源和高端房源兼有。这也迫使公寓在产品和服务上快速升级，从追求规模改为实践精细化运营。

对长租行业来说，扎堆做白领公寓已经是过去式了，尝试探索蓝领公寓、老年公寓、女性公寓等类型，服务有宠物、减肥等小众特定需求的租客群体，满足不同层次租客的需求，才是新商机。

这一点与发展城市群的政策思路是一脉相承的。中国城市群发展，一方面在存量空间以及新建土地的开发上还有很大的探索空间，另一方面也存在着基础设施不完善，教育、医疗短缺等方面的短板，发展城市群和补足短板缺一不可。

为了弥补资源短板、增加城市的宜居性，长租公寓+新零售+新办公的租住社区，将成为政策倾斜的重点。

租赁社区优势十分明显，纯租赁环境能有效实现“租售同权”；引入学校、幼儿园、医院等教育和医疗的配套资源，在家门口就能解决孩子教育、康养医疗、青年创业等需求；同时，人们在“一小时生活圈”内就能享受到商业、娱乐、运动、购物等服务，也可以在家里办公或者附近上班，相比传统的长租公寓似乎更显热闹，更充满了生活气息。

目前，这类大型租赁社区项目将在2020年内陆续上市，上市后将极大改变长租格局。

对新技术而言，汽车和居住领域，都是最容易实现物联网IoT入口的理想实践领域，在新基建的背景下，智慧租赁社区将成为满足人民美好生活需求的重要载体。

在传统社区中，物业能否顺利实现技术升级，往往受到业主的意见和接纳度影响，阻碍了传统社区的智能化发展。而智慧租赁社区本身就需要借助SaaS中台+智能设备来协助管理，所以在设计建设时，就顺利完成了智能设备的布局。

智能化运营是智慧租赁社区的又一大亮点。在智慧租赁社区里，有智能门锁实现远程密码管理，安全监管人员出入情况；在线电子合同签约与租金缴纳；智能水电表远程抄表与线上自主结算；租户违约不交租，主动冻结入门权限等方式催租等…极大提高了管理效率，降低了运营成。

同时，长租行业将变成一个粘性巨大的流量存在，成千上万的消费场景，都将在大数据的催化下，成为把握吃穿住行基础消费的最好入口。

长租公寓是典型的“重资产”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍处于投资周期过长的探索阶段，融资需求非常大。而发行资产证券化产品是公寓类企业筹措外部资金、尝试打通募投管退全链条的重要金融手段，普遍被认为资产证券化是未来的一条出路。

目前，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步。虽然这次试点范围没有商业不动产、没有长租公寓，但有理由坚信在租售并举的国家战略下，大资管时代的大幕正徐徐拉开，开发+运营将是新型房地产业务的普遍范式。像近日的建行1900亿贷款，支持6城政策性租赁住房试点，便是极好的案例。

此外，小水滴相信，持有运营类资产一旦有了终极退出标准，那么在建设的各个阶段、不同风险偏好的社会资金、以匹配的创新金融产品，都会参与进来，从而形成长租公寓的现金流闭环。