最高4.5万！昆明最贵，这个公寓底气何在？

东风广场有新盘即将推售，案名拢悦。

项目的公寓吹风价30000-45000元/㎡，昆明最贵！

这个售价和昆明豪宅并列的公寓项目，你会不会买？

拢悦位于东风东路与白塔路交叉口，地处一环内，区位优势明显。

不过，提到这个楼盘，猩房粉丝一致表示“没听过”。这是为何？

一是，与项目相关的营销广告较少；二是，项目近期才拿到预售证，尚未开盘推售。三是，售楼部昭示性不强，东风东路上来来往往的人流不易发现，自然到访客户大大减少。

再看产品，拢悦是香格里拉综合发展项目的一部分，整个项目由2栋高层建筑及部分裙楼商业组成，2栋高层分别为公寓拢悦、香格里拉酒店。

拢悦是一栋总层高21层的公寓，占地面积15446㎡，总建面86344㎡，容积率4.19，绿化率21.52%，设有面积约为62-363㎡的224套公寓。

另一栋将建成香格里拉酒店，设有约360间客房。

据项目工作人员介绍，香格里拉酒店为开发商自持，拢悦将对外推售。

一周前（5月17日），拢悦已经取得预售证，预售面积共20916.82㎡。

销售表示“拢悦预计售价在30000-45000元/㎡之间，公寓面积为62-363㎡设计，5梯10户-12户，精装交付，项目计划5月29日开盘。”

这意味着，在拢悦买一套公寓，总价在186万-1600万元/套之间。

工程进度方面，目前，拢悦实体样板间已开放。其实早在4个月前，总层数21层的拢悦已经封顶。接下来将是外墙、室内装修、绿化等相关工作。

虽然外立面尚未呈现，但工作人员表示，“拢悦为玻璃幕墙外立面，借鉴了元阳梯田的设计理念打造而成，层次丰富，辨识度高。”

基本完美

拢悦地处寸土寸金的一环内，东风东路、北京路、人民东路等城市主干道均在项目附近，道路网四通八达。

再看地铁，拢悦紧邻地铁3号线拓东体育馆站，地铁2号线东风广场站也在项目1公里左右距离，地铁4号线在项目2公里范围内。

学校方面，项目周边聚集了盘龙小学、明通小学、北京路小学、实验中学、昆十中。

商业方面，恒隆广场、金格百货、南屏街等商业中心均在项目附近。

雄据一环，拢悦的地段、配套基本完美。可以说，这也是项目最大的竞争优势。

再看内部配套，香格里拉酒店1-5楼为裙楼商业，未来将打造成酒店大堂、餐厅、健身中心、泳池、宴会厅、多功能厅等配套设施。

住在这里，业主的生活十分方便。

地段优势显而易见，但是，近两年的昆明，谈“公寓”色变。

公寓给人的印象也变成了“高库存”、“不能碰”、“不涨反降”。这样的大背景下，拢悦的公寓却叫价3万-4.5万元/㎡。

这意味着，拢悦开盘后将一跃成为昆明最贵公寓。同时，它还要和昆明顶级豪宅项目“抢客”，凭什么？

除了地段、配套优势，拢悦还有什么过人之处？

据悉，拢悦的公寓装修标准为10000元/㎡。装修亮点有：屋内无梁柱设计、配备中央新风系统、全屋铸铁管排水系统、采用全德系厨电厨柜和高端日系德系卫浴、带地暖等。

篇幅有限，装修细节不再详细展开描述。

总结成一句话：从细节配置到服务品质，都承袭了香格里拉酒店的品质标准和五星级物业的服务理念。

所以，项目的装修质量、物业品质不会差。

另外，拢悦开发商为香格里拉国际饭店100%控股的建安置业。香格里拉集团有着丰富的酒店运营、管理经验，实力不错。

不过，作为公寓产品，和昆明市场上的住宅项目相比，拢悦也有缺点。比如：

一、首付高、贷款年限短、贷款利率高。

公寓首付至少是50%，贷款年限仅10年，只能商贷，贷款利率更高，且公寓转手税费也高于住宅。

二、公寓生活成本高。

商水商电，费用是民水民电的2-3倍。梯户比也比普通住宅高，通风效果不及住宅产品。

三、4.5米的层高，做复式降低了产品档次。

在昆明的公寓市场上，4.5米层高的复式公寓随处可见。但拢悦作为昆明公寓产品中的顶豪，部分户型将4.5米层高做成了复式，一层给人的感觉比较压抑，大大降低了产品档次。

对于这样一个公寓产品，你会买吗？

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