武汉公寓市场的破与立，转变传统观念，发掘全新机遇

说起公寓，并非地产市场的主流产品，甚至很多言论一边倒地讨论这类产品的弊端，这让市场对公寓产生诸多误解和偏见，其实这类产品孕育着许多机遇和挑战。

5月20日下午，由武汉房地产自媒体联盟主办的“破与立2021武汉活力公寓节”盛大举行。出席当天活动的嘉宾有，武汉房产自媒体联盟理事长黄峰，中原首席技术官兼策略顾问中心总经理郑源滔，武汉市房地产开发协会副秘书长张涛，武汉房地产自媒体联盟商业地产工作室主任米浩，真会投资首席运营官吴金凤， 三合地产公司总经理杜一鸣（排名不分先后）；同时，邀请武汉买房、马哥说房、胖哥说楼、武汉地产圈等数十位房产自媒体大V出品人，以及40多家开发商代表，共同参与到 “公寓市场的破局与机遇”的深入探讨中。

数据显示，武汉公寓市场自2017年后进入量价齐跌状态，公寓市场容量逐步萎缩到100万㎡量级，全市公寓成交均价跌至12847元/㎡。

据中原首席技术官兼策略顾问中心总经理郑源滔分析，造成目前的市场现状，主要原因有两点：

一方面由于对公寓的限制增多，导致门槛提升；另一方面由于投资渠道多元，带来公寓需求的缩减。

近年，公寓户型面积下限、层高上限被政策锁定：办公性质小面积公寓受到限制，套内面积不得低于50 ㎡，根据办公建筑70%实用率计算，商办类公寓产品的户型面积最小70㎡起，且层高不可超过4.5m。

建筑面积增大，低总价优势丧失，公寓产品30-50㎡为市场主流。新规明确分割套内建筑面积不小于150㎡，建面约在200㎡以上， 未来这种低首付低总价的公寓产品将会越发稀缺。而大面积公寓成为主流。

再加上，投资渠道多元化带来公寓投资需求减弱。国家大力发展直接融资和房住不炒的背景下，客户投资渠道多元化，资产配置从房地产向基金、股票转移的趋势不可逆。这些都导致了公寓市场的需求缩水，呈现出供需不平衡的状态。

对于目前武汉公寓市场的现状，真会投资首席运营官吴金凤做出比较详细的分析。

2020年武汉公寓成交67.4万方同比锐减29.7%，这其中，高端公寓成交比重上升;如徐东、钟家村、武昌及青山滨江、中南、欢乐大道等板块高端公寓均取得不错的去化率。所以，武汉公寓成交量逐年降低，但高端产品占比上升。

在目前武汉市场上，类住宅化和高端化成为公寓发展两大趋势。公寓产品出现高端产品，均价在3W以上，除土地性质外，和高端住宅几无区别。从环线区位分布来看，今年二环至三环的主城综合组团如后湖、古田、白沙洲、青山和四新等，和三环外的新城组团如沌口、金银湖、盘龙城、江夏和蔡甸等区域。

2015年以来，住宅产品以90平米以上中大户型为主，小户型住宅产品日益稀缺。除投资性需求外，公寓产品也成为一些经济实力有限，对价格敏感的自住购房的选择。今年以来，70平米以下公寓产品已经成为小面积户型住宅的替代品。

总体而言，目前公寓产品已整体进入升级和细分化市场，综合性价比是用户的主要考量因素。

在当下的楼市行情中，针对不同人群的不同的置业需求和使用场景，公寓类产品也存在一些优势和机遇。

首先，住宅更贵了，公寓因而显得更便宜。同区位替代性选择的成本提高对公寓成交有一定助力。

第二， 2020年中央经济工作会议指出2021年土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

而武汉市住房发展规划（2020-2022年）指出，3年时间新增商品住房50.7万套，占比总供应（82.9万套）61%，市场租赁住房新增22.25万套，占比总供应（82.9万套）26.8%。

在这样的背景下，公寓可以探索租赁型住房的模式，为政府分忧，为企业留资产，未来寻求政府回购或自持一定年限后市场化销售的可能。

第三，新武汉人开始决定武汉楼市走向。新武汉人地缘情节束缚减弱，置业选择上更注重生活配套和开发商品牌，有利于开发商进行公寓的销售引导。

同时，还可以关注到单身女性这个购房群体，有针对性地开发细分产品。

数据显示，85前单身女性客户超3成有多次购房经历，其中71%的客户家中有小孩，除开全款买房的客户，有59%的客户首付低于5成。有小孩的家庭或为降低首付门槛，离婚买房。对于不同的细分人群需求，开发适配具体家庭结构和生活习惯的产品，有利于公寓市场的拓展。

根据武汉公寓市场的现状，同时参考借鉴目前其他城市的优秀案例，对于公寓的破局，在产品层面可以将投资价值向自用价值转变，从户型、内配等方面增强它的使用场景。

比如，将公寓在户型设计上，大开间化，套内面积达到50平，方便进行隔断，并设计不同的功能空间。同时，也可以打造可进行两层4.5米LOFT变三层的设计，实现9m层高内的空中墅，实现大面积赠送，并提高产品舒适度。

一部分城市的公寓产品，采用三连跃式空间格局设计，有利于提升项目实际得房率，而空间层次性变化，则有利于提升客户体验感，为项目产品加分。

同时，也可学习长租公寓和酒店物业管理经验，从生活、工作、娱乐三个维度提供立体化物业服务，提升住户居住体验，加强运动健身、休闲娱乐、创意办公，丰富公寓的空间场景，增强实用性。

另外，可以提升公寓的空间经营收益，或者嫁接品牌酒店、民宿资源，增强功能性，提高租金回报率。

武汉市房地产开发协会副秘书长张涛表示，针对公寓类产品目前的5大难点：商水商电的使用成本较高，交易成本较高，面积过大，总价门槛高；以及落户问题，可以各个击破，出台更加细分的政策，为公寓市场创造更加友善的条件。同时，我们也要参考借鉴其他城市的先进案例，改善市场环境，转变大众对公寓产品的刻板印象。

三合地产公司总经理杜一鸣通过对市场的研判与总结，归纳出市场上热销的公寓的三大规律：地段好，资源整合能力强，第三方合作。他表示，营销人需要有共情力，针对不同的客户人群有针对性地拿出解决方案，让公寓产品体现出不同的使用价值，创造出对应的资源。

通过此次高峰论坛，对武汉公寓市场的现状及困境进行了梳理，对解决办法及未来趋势进行了探讨，我们在公寓产品的价值体现与市场进化上，有很大的进步空间。

武汉房地产自媒体联盟商业地产工作室主任米浩，针对此次公寓节活动的后续工作及展望进行了总结，用16个字来概括：搭建桥梁、建言献策、传递声音、呼唤解决。

今后，我们将邀请头部企业代表，与政府部门相关负责人召开专题会议，就公寓目前的困境与问题进行有效的沟通和交流，开放言路，搭建桥梁。

同时，也将针对公寓市场的问题制作调查问卷，向不同渠道、不同观点的人群征集意见，希望收集到更多建议和解决办法。

根据收集到的问卷调查，还将进一步形成报告，并邀请有关研究及政策机构的政委委员和人大朋友能够以提案的方式，进行呼吁解决。

武汉房产自媒体联盟理事长黄峰认为，今年武汉提出要加快打造“五个中心”：全国经济中心，国家科技创新中心，区域金融中心，国家商贸物流中心，国际交往中心，这5大中心的建设，离不开商业商办类产品的建设和支持。在武汉迈向国际化城市的进程中，应该有公寓产品的一席之地。而公寓类产品的进化，也应该展示出武汉国际化与现代化的风貌。新的城市格局与抱负，为公寓市场提供了新的机会，公寓产品的价值也将逐步凸显。

2021武汉活力公寓节暨商业地产价值再发现高峰论坛成功举行，接下来，还将围绕以下6个方面展开进一步工作：

数据：湖北中原策略顾问中心、公寓蓝皮书