行业干货 | 一文读懂公寓安全管理与风险防范

说到公寓安全，许多人还停留在群租房整治、消防安全等印象内，但你知道吗？其实2018年的甲醛房事件，2019年的资金链断裂，2020年的疫情大考生死一线，都与『公寓安全管理与风险防范』意识不足息息相关。

小水滴认为，公寓行业应该把安全放在首位，因为这是公寓的生命线，表现在以下三方面：

1）是精细化运营的重要组成

现如今，行业早已从野蛮发展阶段，进入下半场，公寓品牌只有精耕细作才能立于不败之地。但目前行业的绝大多数精力和资金都集中在商业模式调整或运营服务水平提升上，『公寓安全管理与风险防范』仍是空白领域，普遍存在概念模糊或错误等问题。

2）适应更复杂业务的成长需求

随着城市更新的推进和住房租赁市场体系的逐步完善，长租公寓成为了新的增长点。长租公寓的业务不限于为年轻租客提供租赁服务，还包括为家庭类租客群体提供租赁住房，为高收入群体提供升级化居住配套服务，广泛为大型公司员工公寓和人才租赁社区提供公寓运营服务，对老旧物业进行托管运营、商办改造为公寓等多种运营模式。

不同的公寓产品对『公寓安全管理与风险防范』的需求也不尽相同。

3）面对大考更游刃有余

就以疫情为例，这场疫情是对公寓的公共安全体系的一场大考。公寓企业如何防患于未然，如何在突发事件中迅速反应，建立完善的安全体系，是后疫情时期企业思考和发力的重点。

此次突发疫情让许多公寓企业损失惨重，也让企业意识到安全体系不仅局限于日常管理中的风险防范，还需注重人身安全、环境安全、财产安全、突发事件的应急预案等管控，以全方位提升企业的“安全指数”。

目前行业内的最新建设标准为2020年1月实行的《长租公寓评价规范》，虽然具有普适性，但其规定与细节总体而言是相对较低的，只能做到基本的安全防护，对公寓运营而言，颗粒度还不够。

长租行业具有高效迭代的特点，这导致了行业公用的安全规范，从积累、到实践、到创新、到标准化，往往有规定滞后于现实的问题。对设计、建设、运营任一阶段来说，都存在“定标准”、”规范化的需求，有大量法律法规、监管体系、行业标准“功课”要补上。

以甲醛房问题为例，设计和建设阶段需要考虑长租公寓的房源怎样算是合格的、可以放心入住的？运营阶段需要关注租客的知情权、健康权怎样保护？此前虽然有《室内空气质量标准》《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等国家标准，但在长租公寓室内空气质量问题的规范和监管上，已经显得不太够用。

对此，小水滴认为，无论是国企公寓、房企公寓还是品牌公寓，都应当在承认行业共性的基础上，去深掘企业自身文化中的个性化一面，以找到360°贴合的安全与风险规范制度。

如蛋壳于5月提出的《蛋壳公寓®长租公寓室内空气污染控制标准》，这套《标准》是目前住房租赁行业首个企业级标准，对打造绿色租住环境，从源头解决长租公寓室内空气污染问题具有极大的现实意义。

大型长租公寓项目流程繁冗复杂，从项目定位、选址、设计装修，到营销招租、租后管理，业务节点多达400余个；参与部门众多，带来大量管理模糊地，这些都增加了不安全事件的发生概率。

比如在装修阶段发生楼板坍塌，或者电梯泡水，究竟属于工程风险，还是运营风险？又如，智能门锁将租客反锁在屋内后，如何在万能钥匙管理权限和租客隐私不受侵犯之间完成取舍？

媒体往往关注安全风险事件本身，但对公寓来说，如何提前预防和完美高效解决业务中的安全风险，减少公关危机才是刚需。

对此，小水滴提出了安全三套车，帮助企业尽早建立法律风险管理方案+运营风险管理方案+应急预案管理方案体系，通过强化运营的标准化、流程化，以满足公寓需求，减少公关危机。

安全问题通常可分为两类，

• 从时间维度看，可分出设计、建设、运营三大阶段。

• 从业务维度看，可分出建设安全、运营安全和企业安全三类问题。

下面，小水滴将从以时间维度为主线，为大家介绍不同类型的风险与解决方案。

设计安全强调风险防控，涉及商业模式、项目评估、选址定位、房源开发、套型规范、设计装修等方方面面的分析与评估。比如顶层设计时，需设计好商业模式、股权体系、人事管理、岗位设计等环节，对公司的项目、运营进行综合品质监控管理，避免高风险运行；设计装修时，则强调环保的可装配式家居、应用智能设备、使用SaaS系统。

克服设计安全问题，需要拥有整体思维，贯穿规划阶段、产品阶段到运营阶段的项目全生命周期，对后期的每一阶段具体需求做出合理建议，从而节省管理、时间和预算等成本。

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建设安全强调质量防控，如选材安全，电路设施安全，甲醛安全，老化安全等等方面，具体包括电力线路容量过小及过载保护不够、电力线路老化、防水处理不到位、消防设施不合格、高空坠物、全开窗台、线路设计、安全提示、公区设备设施等。

克服建设安全问题，需要公寓从运营视角出发，在项目设计阶段就要提前考虑到安全管理的相关场景，即做到设计运营一体化，杜绝不可逆，减少不完美，从源头上杜绝建设安全问题。

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运营安全侧重于人为防控，多为突发性安全隐患防范，具体包括火灾、水浸、燃气泄露、入室盗窃、打架斗殴、暴力事件、设备实施维护、涉黄赌毒、易燃易爆炸仓储、道路安全、非法转租、自然灾害等。

• 人与人之间的风险，如打架斗殴、强奸、人身伤亡、醉酒酗酒等；

• 人与物之间的风险，如恶犬伤人、小区内交通事故、煤气中毒、高空坠物伤人等；

• 物与物之间的风险，如发生火灾、门锁损坏、钥匙丢失等。

克服运营安全问题，可以尝试全面安全管理三步法，识别人与人、物与物、人与物的风险，制定重大事项应急处理预案。将人防、物防、技防相结合，采用智能化系统管理与设备设施监控相结合，事前预防、事中应急SOP、 事后理赔保险相结合，实现风险防范与处理最优化。

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技防：公寓进入运营阶段后，由监控和预警设备组成的智能安防体系，已经成为全面监控、定期巡查的重要手段。此外，通过对智能门锁、智能电表等数据分析，可以实现“长期失联”“过载电流”等场景的管理，减少运营风险。

人防：长租公寓作为人口密集型行业，即使有再全面的安全管理体系，也难免遇到意外。因此，公寓还应根据应用场景，不断完善包括房屋主体、房屋装修、室内财产、附加居家责任和附加出租人责任在内的法律措施，以防范意外事故带来的损失，保障公寓和租户的权益。 特殊事件、社会事件等危机公关应对，事件处理和事件善后，也都依赖相应的应急预案。

对于租客而言，安全防护是公寓的基础，也是他们在大城市奋斗的定心丸。对于企业客户而言，保障员工安全，就是保护企业最宝贵的财富。对于公寓企业而言，建立于安全之上的发展才是最为稳固、健康的发展。

小水滴愿与行业共同革新，更规范，更安全，更舒心~

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