西宁上半年公寓市场成绩单来了......

拓虎地产 · 发表于 2020-7-28 20:30:21

伴随着楼市行情的变化，西宁公寓产品渐受市场追捧，部分西宁人开始将目光转向公寓市场。“公寓不愁卖”成为西宁楼市的常态。然而，如今市场上公寓项目越来越多，产品类型也大同小异；那么，而今西宁公寓市场环境究竟是什么样的呢？

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价格

根据拓虎市场数据统计，2020年上半年西宁公寓产品成交均价约为9219元/㎡，同比2019年上半年的10186元/㎡下降了10%。2019年上半年公寓市场成交量大的同时却无新增供应量，整体呈现供小于求的趋势，因此价格随之上扬。进入2020年之后，公寓产品的供应全面爆发，市场供求渐趋平衡，成交价格也就相应地回归理性。（本文所提及房价均为成交均价，而非市场报价）

另一方面，城西区以及海湖新区因优越的地理位置以及完善的配套，公寓单价普遍偏高，成交价格遥遥领先于其他区域。而城南新区则是因为距离主城区较远，区域内项目成交均价保持在5191元/㎡（此价格不包含瑀琉福景等70年产权公寓），可以说是整个西宁价格最便宜的公寓。而其他片区的整体房源均价在7000-9000元/㎡之间。

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供应

在当下西宁市场上，商业和写字楼市场销售难度颇大，因此开发商规划商业地块之际会更加倾向于规划投资性公寓。因此在进入2020年以后，西宁的公寓市场全面爆发。之前拓虎市场数据就对西宁公寓市场作出预判，“伴随着公寓项目的扎堆入市，2020年商业类型公寓的潜在供应量预计在50万㎡左右。”

事实也正是如此。20年上半年，不少开发商瞄准了公寓这块大蛋糕，抢滩布局商业公寓市场。据拓虎市场数据不完全统计，2020年上半年西宁公寓供应面积新增7.5万方，同比上涨了142%。同时供应小高潮出现在5月期间，包括中房蓝韵、新千国际广场等多个项目的公寓入市。截止目前西宁各大城区内在售、待售和规划中的公寓产品多达20个，涵盖了平层公寓、LOFT等多种物业类型。

从图中我们也能明显地感知到最近两年的公寓市场变化，毫无疑问西宁公寓在今年上半年迎来了全所未有的井喷期。而从各区域的表现来看，2020年上半年供应集中在海湖新区，成交则以海湖新区、城北区为主。如今，海湖新区高端公寓集群，显然已成为西宁公寓市场的风向标。

总体而言，2020年上半年的西宁公寓市场的供应量巨大，后期或将会有更多的公寓项目集中入市。巨大的潜在供应量，无疑增加了市场的去化难度，对于开发商而言可谓是面临着前所未有的挑战。毋庸置疑的是，西宁公寓市场确实呈现出了一片火热的景象，群雄争霸的时代显然已经到来。

03

成交

从面积段偏好来看，“小户型”始终牢牢掌握着市场话语权。据拓虎市场数据统计，50-60㎡是当下西宁公寓市场最受欢迎的成交面积段，占比基本维持在45%；同时40-50㎡以及100㎡以上的成交面积段紧随其后，占比也明显有所提升。

再从成交价格段来看，40-50万价格段的公寓产品依然是成交主力，成交占比为27%。而30-70万价格段的成交总占比更是高达83%。可见，低总价的公寓产品更容易吸纳到西宁市场上的购买力。

很显然，具备过渡性以及投资性“气质”的公寓产品，其小户型以及低总价的产品更受西宁市场的青睐。比如成交量名列前茅的恒利大厦便属此列，成交主力面积段为50-70㎡，成交均价也仅约9602.51元/㎡。

而另一方面，在产品迭代升级速度加快以及高净值人群猛增的背景下，西宁市场上的高端公寓产品也取得了不错的成绩。位于海湖新区的轻奢国际就是典型代表。因出众的地理位置、先进的产品理念以及高阶的圈层服务，其供销量价数据都相当抢眼。此外，即将入市的U+星空墅也是西宁高端公寓产品的代表作，30-555㎡不同面积段的产品能够满足不同阶层的需求。今年上半年受疫情的影响，资产配置与避险的话题不断升温，这也为高端公寓市场注入了一股后劲。

因此相对而言，处于以上两者之间的那些“中间派”产品，则需要面临更大的去化压力。

从整体数据变化来看，西宁公寓市场当下确实也呈现出了一片火热的景象。就目前的情况来看，后期还会有更多的公寓项目集中入市，预计下半年公寓市场将保持高活跃的成交水平。未来西宁公寓市场风云变幻，且看谁将“主沉浮”。

最后，给下半年打算入手公寓的小伙伴一点小建议：就升值潜力而言，南北川片区都是不错的选择，目前来说价格相对较低，区域的规划蓝图正在逐步落实。如果更加看重中心城区的配套、而且资金尚且充裕的话，海湖新区不失为最佳的选择。

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