找回密码
 加入慢享
猜你喜欢
旅行常客论坛

深楼市调控加码,资本迅速转向,公寓火了?

[复制链接]
发表于 2020-7-27 10:01:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

资金开始转向,寻找被市场低估的目标!


715对于深圳楼市来说,是极具纪念意义的一天!这一天深圳出台八条楼市调控政策,加码限购限贷!


有网友称:早上出门去买房,走到半路发现没购房资格了……



据某头部中介的客户回测数据显示,35%客户不满足落户满3年且社保满3年的购房条件。(来源:中国证券报)


随着总量的减少,市场热度也受到比较明显的影响!一些深圳中介也表示,这几天看住宅的客户少了!与之相反的是,公寓市场开始活跃了……


1、限购出台后,深圳多个公寓项目拿预售,

2、某公寓项目低调开盘,当天即售罄;

3、某公寓项目,有客户一次性刷10套公寓;



可见,新政之后资本迅速转向下,公寓市场热气沸腾!


据地产君了解,近期位于福田中心区的中洲滨海商业中心近期到访量不错!成交也不少!


为什么深圳公寓这么火?有何底层逻辑?



01

公寓分两种

深圳的公寓,深圳以外的公寓


很多人一听到“公寓”两个字,第一反应就是“坑啊,别买“!


但地产君想说,深圳的公寓不是你们想的那样!跟其它城市相比,深圳的公寓除了承载居住的功能外,也具备一定的投资价值,主要有以下几点原因:


1.深圳人口增速快,动力十足!


过去40年间,深圳常住人口增长约40倍,其中2019年比2018年新增了约40万人,且还在不断涌入,说明深圳发展动力十足。




数据来源:深圳市统计局|制图:深圳壹地产


尤其是在2010-2019年10年间,深圳常住人口增长308.09万全国排名第一


注:2019年数据来自各地方统计公报,2010年数据来自于第六次人口普查


人口增速快意味着与其他城市相比,深圳的城市吸引力更强,同时也代表着城市发展活力强劲增长后劲足


2.住房自有率仅23.7%,需要更多居住空间


快速增长的人口也给深圳这座城市带来一些压力,比如资源的分配、房屋的供给!


根据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称:我国城镇居民住房拥有率达到96%

根据美国商务部公布的最新数据显示,去年底美国住房自有率为65.1%

然而根据去年10月贝壳研究发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》,当前深圳住房自有率仅为23.7%


深圳住房自有率低,说明大多数深圳人没有属于自己的房子,或者说缺乏可供选择的居所。再加上深圳人口密度6727.91人/平方公里,在一线城市中人口密度最高,且土地面积仅有1997.47平方公里(不含深汕合作区),大概是北京的1/8广州的1/4上海的1/3


数据来源:各城市统计局|制图:深圳壹地产


人多、地少直接导致人口密度高,意味着人均分配到的资源有限!


根据证券时报·数据宝统计显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,位居103个城市中倒数第四,不到北京十分之一,上海5.8%。在住宅面积有限的情况下,深圳公寓产品必然要承担起“居住”的功能,与盘比较大的北京、上海、广州等城市相比,深圳的公寓价值更高


3.公寓需求大于供应,成交明显呈上涨趋势


根据深圳同致诚评估统计的数据显示:2019年深圳的公寓需求大于供应!



源:深圳同致诚评估


根据「市场经济」,当需求大于供求时,市场价格将受市场需求量影响!在深圳庞大的市场需求量下,深圳的公寓价格也随之上升!所以说在市场需求驱动下,深圳的公寓市场势必存在一定的价值潜力


4.调控升级后,公寓成为「香饽饽」


经过715深圳楼市调控升级后,深圳房票更难获得了,而公寓产品不限购不限贷,就非常适合了!再加上公寓一般位于核心地段,且产品品质一般会更好,总体来看增值潜力更大。


除了可承载居住功能,还具备一定的投资属性,重点是不限购不限贷!在深圳楼市调控升级后,深圳的公寓产品成为「香饽饽」似乎是趋势使然!



02

深圳公寓哪里强?

如何锚定福田中心区优质资产




Powers a lot like real estate.Its all about location, location, location.The closer you are to the source,the higher your property value.


权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。

——纸牌屋


福田是深圳的中心区,不仅有成熟的产业、配套,更是因为其位于中心,区域发展规划和定位更高,而且从发展角度来说,一般情况下中心区会优先发展。因此,只有离中心区越近的公寓才越有价值!


如何在福田缩小范围,精准寻找未来的公寓价值高地?无非是从区域规划、发展重点以及推进速度等这些角度入手。


1.福田:大香蜜湖车公庙片区+深港创圈


早在2017年,福田发布的《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035年)》中就提到:到2035年,福田将建成世界级湾区现代产业引领区。根据规划,将重点发展大香蜜湖车公庙片区和深港科创圈!其中大香蜜湖车公庙片区重点提到了大金沙、车公庙、香蜜湖金融区和福田CBD,规划面积约15平方公里


福田城市设计全景图


今年4月23日,福田区今年首批“新基建”项目开工,60个项目中有22个项目落户在深港科技创新合作区和香蜜湖片区,项目数量超过总数的1/3。福田将大部分资源用于这两个片区的发展,在规划推进下,这两个板块未来或是福田乃至深圳的“价值珠峰板块”


2.金融开放推进,聚焦大香蜜湖车公庙片区


7月22日,福田区政府联合深圳广电集团共建“国际财富管理中心”,正好位于大香蜜湖车公庙片区


来源:深圳新闻网


福田区已集聚全市72%的持牌金融机构,其中包括半数以上的律师事务所、会计师事务所、知识产权代理机构及等专业服务机构,目前世界500强企业及其分支机构现落户达196家。(来源:深圳新闻网)


随着金融开放的全面推进、深交所创业板注册制改革的落地,福田必将获得全球资本的青睐。意味着未来有大量金融人才涌入,不仅为片区注入活力,对于片区的价值也有很大的提升效用!在这种情况下,大香蜜湖车公庙片区更值得被重点关注


3.大香蜜湖车公庙片区请锚定大金沙!


近期,深圳十四五规划又重点提及福田CBD和车公庙、大金沙片区,其中主要提到:在十四五规划中,将以福田CBD及环CBD商圈为重点,辐射带动华强北商圈和车公庙-金沙商圈,推动周边商业体联动,形成与商务中心相匹配的高端商圈


从区域发展定位、发展规划再到发展的推进、发展重点等,一步步看下来,基本可以把范围锁定在大金沙片区了!如果你考虑公寓产品,建议在这个范围选择。


地产君梳理了一波,发现中洲滨海商业中心正是坐落在福田中心区,位于滨河大道首排-大金沙板块,处于1800万平科创圈核心区

中洲滨海商业中心项目效果图


据说目前还有少量现货,如果感兴趣的话,可以重点关注一下!



03

超百万级品质大盘

滨海商业综合体火爆缘由


资本逐利的前提是,有利可图。近期中洲滨海商业中心成交火爆,亦如此!


据地产君了解,中洲滨海商业中心多次开盘都非常火热,近期在深圳楼市新政下又「火」了一把!梳理之后,发现主要有以下几点:


   1   占据城市核心稀缺资源,价值可期


中洲滨海商业中心占据了滨河大道城市金线、深圳湾15公里滨海长廊生态线以及深圳城市中轴线的“三线黄金交汇点”


除了可坐享城市核心区资源外,项目还位于福田唯一的海景片区,南面是红树林自然保护区、红树林生态公园,以及深圳湾15公里滨海休闲带,隔海拥揽香港湿地公园景观,拥有城市核心区的一线稀缺景观资源


中洲滨海商业中心项目效果图


城市核心且拥有稀缺景观的地方,无一不是兼得人文景观与都会生活优选之地,也是不可多宜居和投资胜地比如纽约曼哈顿80%的豪宅在中央公园旁、东京新宿御苑周边豪宅一席难求、伦敦的海德公园旁更是豪宅聚集地!


位于福田核心,且拥有海景、公园等自然景观的中洲滨海商业中心,未来势必也是财富必争之地,价值可期!


   2   双地铁口+城市主干线+高铁=交通便捷


项目一期与地铁9号线下沙站可实现无缝接驳,二期与7号线上沙站接驳,是真正的双地铁口物业。周边还有四条城市核心主干线;约15分钟车程可达福田和皇岗双口岸以及广深港高铁福田站,快速通往港澳、乃至全国各地,实现高效便捷的商务通勤


中洲滨海商业中心区位示意图


对于秉承“时间就是金钱“的精英们来讲,他们更倾向选择交通方便的居所,中洲滨海商业中心无疑会被列入重点考虑清单!

   3   高端商配汇聚人群,租金收益可观

据地产君了解,项目周边已有诸如kkone、bo spoce、盒马鲜生等高端商业;项目一二期16万平的商业旗舰很快也要落地了。未来联合周边,整体的商业体量可达50-60万平


中洲滨海商业中心 商业夜景效果图

原本项目1.5公里辐射范围内汇聚约66万消费人群,周边(车公庙、天安数码城)高端活跃人群日均约50万,最高可达80万,整个片区的高端消费力本来就不弱。因此在过去五年间,项目所在片区租金增长约80%,且目前周边公寓租金220/平/月,投资回报率将近4个点

随着高端商业集群的建成,或将集聚更多的高端消费人群,颠覆片区的价值,也将增加不少居住需求!随着片区规划的发展推进,位于福田中心区的「新晋公寓」-中洲滨海商业中心将更好出租,未来极有可能超过片区整体涨幅,上升幅度值得期待(具体涨幅以实际租售情况为准)

   4   超百万级优质大盘,未来可期


中洲滨海商业中心分三期开发,其中一二期用地面积约9.7万平,总建面超百万平!是集超甲级写字楼、精品酒店、高端公寓、海景住宅、复合化社交商业空间等多元化复合业态为一体的滨海综合体项目


中洲滨海商业中心商业效果图


建筑的规划设计由世界综合实力前三的设计集团Aedas(凯达)设计担纲,以”科技、艺术、自然“为主题,充分考虑了设计的动线、建筑排布,耗时5年精心设计而成,意在打造符合当代人居住需求的项目。不仅让项目商业价值实现最大化,也让投资价值达到最大化


除此之外,项目在户型产品设计上也是下足了功夫!


目前在售的公寓产品是按照五星级酒店标准品质打造,其中各个室内空间就是由香港郑中设计事务所(CCD)量身定做;意在打造高端的生活空间,营造品质的生活场景,满足高端商务居住需求!


公寓情景式样板间图片鉴赏
   

中洲滨海商业中心公寓情景式样板间

好的位置、稀缺资源、外部配套等这些都是项目外在的加分点,而产品品质则关系到项目未来能加多少分,怎么加?正是因为品质非常好,所以中洲滨海商业中心深受置业者的喜爱!


感兴趣的朋友们不要犹豫了,赶紧到现场看看!



【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有,如需转载,请与我平台取得联系。


【免责声明】本文部分信息和图片来源网络,如有相关内容侵权,请联系删除。本文所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易依据和投资建议。


(联系人:地产贰哥 微信:dichanerge


*进群交流请联系:深圳壹地产小助手-八哥(微信:ASZY_01)备注意向区域

回复

使用道具 举报

快速回复 返回顶部 返回列表