目前酒店与康养的融合形式

　　我们不难看出，人人都谈的大健康产业实际上和酒店没什么太大关系，这也不难理解，从本质上说，酒店行业本身是服务行业，康养核心板块也是服务行业，两个服务行业之间发生产业融合的难度较大，不如+互联网、+地产、+金融能得到商业模式的更大想象空间，期待产能几何倍数的增长。

　　目前国内酒店与康养的融合形式主要是以下几种：

　　伴随消费升级丰富产品内涵

　　从下图可以看出不同年龄阶段对于康养服务的需求：

　　随着年龄的增加，对于康养服务的需求越来越多，越来越复杂。这里面可以把65岁作为一个节点，65岁之前大部分人还在工作，65岁之后基本退休，这对个人生活方式的改变是巨大的。目前酒店行业涉足康养，主要的目标人群定位在35岁-65岁这个范围，产品内涵聚焦于科学健身、绿色生活、健康检测、放松身心之上，做的是针对这个年龄层次的常规酒店需求之上的加法。也有部分酒店针对65岁以上人群尝试去做康养旅居和养生休闲，但更多只是度假类型酒店破解淡季出租率的努力。目前国内基本没有酒店有能力涉足75岁以上的人群的康养需求产品。

　　目前酒店的康养产品内涵大致如下：

　　1、科学健身：更丰富、更专业化的健身房和健身器械；先进健身指导与健身课程（核心力量、瑜伽、心肺功能等）；酒店户外跑步或徒步路线指导；积极开发酒店户外运动场地；

　　2、绿色生活：酒店建筑节能及智能化能源管控；酒店建筑绿色并带来清洁空气与水；为客人打造低碳骑行路线；科学膳食概念与绿色天然食品的结合；环保易降解消耗品的使用；倡导资源重复利用并减少清洁剂和水的使用；全环境的垃圾及有害物品分类管理存放；客人参与的其他接触自然、绿色低碳行为；

　　3、健康检测：全方位健康体检与专家建议；依靠专业设备的疾病筛查与基因筛查；基于大数据的身体指标与器官功能预测；

　　4、放松身心：开设冥想、禅坐课程及宗教讲习、艺术讲座；选择枕边读物，设立公区图书馆，营造轻松安静的阅读氛围；打造独特的水疗方式、SPA手法与精油按摩，茶道香道的静谧体验以及其他的芳香疗法；科学进行灯光环境设计与背景音乐选择；植入中医药养生（针灸、药膳、按摩、理疗）实践。

　　以上的康养产品内涵在酒店的实践中，被利用于客房产品与功能的延伸、餐厅互动与体验功能设计、酒店整体环境细节布置等地方，以期给客人整体感的良好体验。

　　利用不良资产实现行业转型

　　酒店业的充分竞争市场愈演愈烈，随着整体宏观经济形势的波动，很多城市的酒店出现了收益下滑、IRR远离预期、运营亏损现象，特别是一些之前定位不准确、投资过度的酒店市场以及硬件老旧靠自身没有能力逃离运营恶性循环的老牌酒店。

　　前文提到的首旅集团利用核心位置的酒店资产改造成养老机构，并推出了首厚·大家的养老品牌，实际上也是酒店资产的转型。公开信息显示，首厚康健的出资方是厚朴资本、首旅和中国诚通集团三家企业，持股比例分别为54%、36%和10%，其中后两者是我国的央企、国企，厚朴资本则是一家私募股权投资公司。“虽然首旅在首厚·大家的持股比例并非最高，但这一次，首旅在其中扮演的却是重要的物业提供方的角色。”有业内专家分析称，首旅如果能借助这次机会甩掉一些“包袱”，可能会明显缓解目前该集团酒店运营的压力。

　　从项目看，首厚·大家的第一个养老友谊社区项目和第二个养老朝阳公园社区项目分别是由首旅旗下的老牌酒店新北纬饭店和永安宾馆改造而成的，并且周边均配备了一个由如家酒店改建的养老护理设施，供需要照护的失能、半失能老人居住。从运营层面看，前期的改造装修成本不低，养老收费模式尽管附加了使用权投资属性，但也并没有新的突破，依靠自身护理与服务以期实现投资回报和业务转型仍需要时间检验。

　　目前全国各地的酒店资产转做养老的案例比比皆是，但就像前文所说， 养老同酒店一样本质上是服务行业，需要消费者的认同与买单。在当前中国花钱养老观念尚未普及、养老社会支付问题仍未解决的前提下，贸然用运营不下去的酒店资产再投入养老市场，可能未必是换块牌子那么简单。

　　探索服务跨界力求收益增加

　　酒店针对候鸟老人提供一体化服务。随着老年群体的增加和消费升级，越来越多的退休老人享受候鸟旅居生活。在国内旅居的目的地主要集中在海南、云南、广西及一些知名度假城市。在近5-10年的时间里，这种老年群体的旅居度假生活形成了一种趋势，越来越多的目的地酒店参与其中，从产品策划设计、营销方式、服务内容都不断推陈出新。针对老年群体的特点很多酒店还专设了医护团队和医务室，设置了为老年人组织日常活动的岗位，研究适合老年群体饮食特点的餐单。甚至有的酒店还固定建筑楼层专门针对老年旅居人群，进行了必要的适老化设施改造。这些做法在服务跨界的同时，也提升了酒店的出租率及固定收益。

　　酒店服务理念植入养老企业。开元旅业旗下的开元颐养园项目从本质上属于养老机构，但是尝试将开元酒店服务理念融入其中。主张“乐养护医”，乐养为主，医护为辅，健康管理，医疗保障，让老人在养老院过得不再是残喘的人生，而是比较有意义的、丰富多彩的、超过他本身所期望的生活。拒绝“过度医疗”,只采用合理化的、具备保障性的医疗措施,通过健康管理的方式让老人能够享受更多健康的、自理的、尊严的生活。项目从规划设计、服务动线、精细化运营都更贴近老年人的需求和群体特点。

　　此外，国内一些老年主题酒店、主题餐厅也纷纷出现，这些项目定位于服务老年旅游、老年婚庆，寿宴，老年活动交流，老年事业发展，也都各有特色，大放异彩，值得学习。

　　酒店与养老的区别

　　酒店行业与养老行业虽然同为服务行业，但因为服务对象的不同，导致服务需求、内容及理念也存在着不小的差异。

　　酒店需求相对集中，养老需求高度分散

　　客户对于酒店的需求主要包括住宿、用餐、会议、培训、娱乐、购物等内容，也可以按照传统的说法叫做房餐会、娱购游。需求的主体是企业、公司或者差旅中的个体，当客户有这些需求时，都会主动选择酒店，这些需求的满足都会集中在酒店及酒店附近。

　　养老的需求是以每一个家庭为单位的，不会像酒店需求一样有时有，大部分时间没有，而是一直存在的。这些家庭遍布城市、乡村的每个角落。养老需求的内容也高度分散，有的需要旅居度假，有的需要营养配餐，有的需要协助洗衣洗澡，有的需要全方位照护，有的则需要医疗介入。

　　这种需求相对集中和高度分散的区别，一方面决定了养老产品可能比酒店更具备多样性；另一方面也说明养老的营销方式及服务提供方式和酒店有本质区别。

　　酒店短暂客人为主，养老长期照护为主

　　酒店的生意以短暂客人为主，一般在酒店的消费时间24-72小时，基本上过一夜至几夜。这种客源结构要求酒店只需要最大程度上满足客户的基本需求如住宿、用餐、开会、健身等内容，即可赢得客户满意。客户对于酒店的印象只会停留这么长时间。

　　养老的客源却大不相同，停留时间大大加长。旅居老人可能停留几周到几个月，入住养老机构的老人可能会一年到几年，甚至很多老人选择了机构养老都会从入住开始一直待到生命的最后一刻。

　　这种客源需求的差别决定了酒店以满足客户生理需求、商务需求、旅游度假需求为主，而养老却复杂的多。养老项目内的老人会关注安全保障能力、医护力量与经验、厨师出品精细化与花样、环境布置、管理及服务人员流动性、入住邻里关系、精神关爱和日常管家服务等内容，同时对服务水平延续性、价格波动、周边新开养老机构、管理层沟通都极为敏感和重视。相比酒店而言，养老客户更在乎的是全方位的体验和感受。

　　酒店服务对象与消费者一致，养老服务对象与消费者分离

　　对于酒店的客户来说，服务对象就是消费者、买单的人。客人在享受服务的同时就能对服务是否满意做出评价，并决定支付方式和支付意愿。

　　对于养老来说，情况相对复杂。目前国内养老的人群中，大约1/4是完全由老人独立支付，大约1/4是子女家属替老人支付，另外1/2是老人与子女家属一同支付。这样就造成了很大一部分养老服务对象与消费买单者是分离的。从某种程度上来说，也提升了养老服务提供的复杂困难程度。一方面，买单者不参与养老服务提供的全过程，无法完整评价服务的质量和水平，无法评判与价格之间的符合性，因此判断服务唯一方式即为老人的口述及断点时间的老人状况，这会对双方都造成一些沟通上的误会与矛盾。从另一方面来说，子女家属的需求和老人的需求并不完全一致。如子女要确保老人安全、不跌倒，不惜牺牲老人的下床活动时间；老人自己却希望独立自主，积极参加各类活动，并有益自身身体健康。这种需求的偏差也会造成服务提供的困难和矛盾。

　　酒店服务保障可量化，养老服务能力在仁心

　　国内酒店行业经过近四十年的发展，服务标准化程度已经相当高，各集团、品牌都有自己的服务操作标准和检查细则。国家对于酒店提供的各大类服务都有严格步骤、做法和衡量指标。对于酒店客人来讲，因为需求是固定的，服务也具备可比性，可以非常容易对酒店服务进行评判。一些社会化平台、第三方软件如携程、猫头鹰、大众点评等，也会帮助客人积极衡量酒店服务的有效性。

　　对于养老来说，老人的重要需求是安全保障、吃好住好、健康长寿。看似简单的需求真正衡量起来却不容易。从安全保障说，多少的医护人员配比为安全？护理型老人房间门夜间应不应该锁上？老人的心里标准和运营方标准不一致；从吃好住好来说，老人按照自己喜好随意取餐好，还是营养配餐定量好？满意度的标准呢也不一样。对于健康长寿来说，就更不好定量评价了，医护人员的工作更多是靠经验和技能，老人的信任程度很重要，况且本身老人的身体指标一定是一个缓慢下降的过程，那如何评判是否达到健康长寿的标准呢？所以说在当前阶段，衡量一家企业养老服务能力更多是靠仁心、爱心和细心。

　　酒店跨界养老能做些什么

　　我们可以先来看一个前段时间网上的案例：

　　因为养老院太贵，美国一名老人提议去假日酒店养老，还详尽阐释原因，结论是：性价比颇高。据美国《国会山报》26日报道，这名老人名叫罗宾逊，来自得克萨斯州，因晒出自己想到假日酒店养老的原因走红网络：首先，美国养老院护理的平均价格约为每天188美元，而假日酒店的长住价再加上老年折扣仅为每天59.23美元;此外，假日酒店还提供水疗中心、游泳池、健身房、休息室和洗衣机等诸多配套设施，一应俱全。

　　罗宾逊补充称，假日酒店的好处还包括免费牙膏、剃须刀、洗发水和肥皂，每天额外的5美元小费将“让所有员工争先恐后地为你服务”。他称，还有很重要的一点是，“他们对待你就像顾客，而不是病人”，但如果真的发生什么紧急情况，酒店工作人员也会叫救护车。美国全国广播公司26日称，对罗宾逊而言，假日酒店另一个吸引人的地方是无须与他人竞争，拎包即能入住，而进入还不错的养老院通常需要等待数月。报道称，罗宾逊帖子的转发量很快就超过10万。

　　这个小案例只是火了一两天，供人哈哈一笑；但是还是能说明老人的重要关注点和需求：

　　配套齐全，除了吃住还可以健身娱乐；

　　员工争先恐后地为你服务；

　　很重要的一点：他们对待你就像顾客，而不是病人；

　　应急响应（叫救护车）也很快；

　　无需排队等候、拎包入住；

　　长住价格优惠。

　　了解需求是一切产品的基础

　　这里说的产品不是单指硬件，更多是服务及软硬件之外的体验和感受。国人对于建筑硬件的钟爱一直走在世界前列，这得益于房地产商的强大设计开发能力。同时，国内对于老年建筑设计及适老化产品的生产制作也都博采众长，吸收了各个国家的先进经验，目前发展速度相当之快。

　　酒店的核心竞争力在于，获知客人需求并在服务实践中提供体验。酒店可以研究老年群体的实际生理、心理需求，并打造相应的产品提供特定体验。国内的目前的官方说法是9073或9064，就是指90%的老人实现居家养老、7%或6%的老人依托社区养老、剩余3%或4%进到机构养老。酒店可以选择去做居家养老、社区养老的部分服务提供商，同时参与机构养老服务。

　　针对老年用餐需求，可以依托酒店厨房资源，辐射周边提供老年营养餐的配餐服务、定点餐厅服务；

　　针对居家适老化需求，可以联合互联网、家政公司，尝试辐射提供工程的居家适老化改造，甚至建立小型响应中心；

　　针对老人的精神需求，可以联合养老社区及机构，提供定制化活动方案及社交文娱活动场地；

　　利用酒店现有场地，开发城市范围内小型寿宴、老年结婚纪念宴、老年交流聚会活动；

　　打造更符合老人行动特点的旅居度假产品，并配有营销手段、配套设施及服务人员；

　　打造酒店内适老居住房间、楼层，并有更完善的无障碍设施、通道；有更人性化的灯光、寝具等助眠系统；

　　打造更养生休闲的康体产品，除健身器械外，引入水疗按摩、理疗、中医药调理、八段锦太极拳养生操，获取中老年群体的良好体验；

　　其他产品体验的打造，如：减少软质床垫、沙发，增加扶手；房间及卫生间热水出水温度及速度；开关辨识程度及各类设施使用的便捷性；避免长楼道及行走通道，设置休息椅及电梯凳；明显标识系统及疏散通道；淋浴间浴凳及低位喷头；房间增加点照明及照度；等等这些都力求基于老年群体需求去考虑。

　　服务导向的关爱理念

　　酒店始终把顾客需求放在第一位，以顾客为中心的服务理念是企业的制胜法宝。对于近些年国内雨后春笋般发展起来的养老企业来说，跑马圈地为主，以期占领未来市场先机；投资收购为主，扩大企业资本和体量；多方试水为主，探求持续发展商业模式。真正潜心研究服务需求，并形成独特运营风格的养老企业并不多。这也是将来酒店行业跨界养老的痛点和出发点。以满足需求的服务水准夯实养老运营核心，一定会走的长远。

　　服务以长辈为核心。认真分析老年人的特点，并在对客服务中加以体现。如：降低说话语速，让长辈有时间反应思考；对于轮椅或弓腰的老人，降低服务身姿，采用蹲姿；放大展示给老人的字体和画面；对于年龄大的人增加语言交流，减少文字沟通；主动问候并解决老人关注的小事，培养信任感等等。

　　安全与服务一体化。安全是老人最重要的关注点，把安全与服务结合起来，是运营层面需要深度思考的内容。比如：可以借鉴目前酒店多功能大堂的概念，在养老机构内设置有视觉层次感的多功能公共区域，不仅可以提供良好的社交氛围，增强空间的使用率和活动效果，而且从安全上也方便统一管控，降低突发危险。再比如养老的房间楼道设计可以呈辐射状，中心区域设立公共区域和工作人员岗位，不仅可以节约用工成本，而且第一时间发现老人风险，降低突发事件概率。还比如在上海星堡养老社区，每个房门的边角处都有一个旋转金属片，服务人员在夜间巡视时，把金属片旋转一下就会搭在门框上，第二天只要老人出门，金属片就会自动复原，这种小物品的使用不仅可以让服务人员确保巡视到位，而且也清晰获取老人多久没有出门，便于发现隐患危险。其他应急预案的制定、使用，应急服务的及时性都需要安全与服务的一体化。

　　尊重长辈个体意愿。阿图•葛文德的《最好的告别》一书中谈到：“遗憾的是，养老院永远将健康与安全放置在首位，而无法满足并尊重个体生命最重要的需求（情感、自由）。这些老人无法根据自己的选择布置房间，无法与熟悉的老友交往，甚至不能享受自己喜欢的食物。家的感觉是不会有了，部分老人甚至与工作人员发生冲突。”过度的医疗介入会降低人的幸福指数，强制性的要求会让人变得没有尊严。而酒店在尊重个人意愿，保护客人隐私方面走在了前列，对于每个成年人来说，实时适当的提示风险及危害，提供多种选择方案，让老人更好的做自己，也许才是好的标准与体验。就像禁酒/限酒；鼓励行走/坚持轮椅；标准膳食/自助选择；强制作息/自主安排一样，矛盾总是存在有时还会上升到伦理高度，但尊重并体现长辈自我价值才应该是更文明和开放的表现。

　　标准化操作与连锁经营

　　建立PDCA服务闭环。既然养老本质上也是服务行业，那么服务的标准化与流程控制是服务质量好坏的重要基石。服务不同于有形产品，最难的在于过程控制。酒店行业在多年的发展中，形成了具体细致、成体系的SOP、操作手册，并经历过与ISO质量认证体系的融合。这些精华有效的管控手段完全有益于国内发展初期的养老行业。酒店更善于去转化需求、优化流程、形成标准、检查督导、形成操作习惯。

　　连锁经营经验独到。如何经营多家养老企业，如何跨城市、跨区域、跨国家管理连锁机构也是酒店行业的优势所在。集团管控关键点、战略细分与执行、硬件工程统一标准，设计与规范专业性、品牌维护的统一性、连锁培训与品质控制，这些内容没有多年的实战经验都不可能一蹴而就。酒店如果跨界做养老，在这些方面却是行家里手，也会给当前的国内养老市场带来更国际化、高标准的发展动力。

　　高效运营体现内功。运营的核心无外乎人、财、物。酒店运营精细化程度高，从创新营销体系增加收入，到实现预算管控，减少成本费用都有科学体系的方法。对于目前国内养老企业70%普遍亏损的现象，嫁接高效运营方法势在必行，特别是对于养老成本大户的人工成本、食材成本应该建立精细化分析与管控模式。酒店是以细节决定成败的，养老同样如此，运营内功修炼程度如何决定了养老企业能否生存下去。酒店跨界做养老，从运营层面讲有优势与实力。

　　未来何在？

　　资本先行，酒店服务嫁接

　　养老行业相对来说仍然属于重资产投资行业，无论是地产开发、收购、自建、改造都需要有大量的资金投入， 资金来源与融资成本非常重要。同时养老收费模式与营销方式还需要解决合法性及老人的资产配置问题，势必会同金融、保险、投资发生关联。这也是为什么国内大的养老商很多是地产企业和保险企业的原因。

　　当然，我们也看到国内地产集团百强之中，至少半数以上都正在构建大健康生态圈，收购、开发养老社区、养老机构的动作频繁，如：恒大、碧桂园、绿地、保利、龙湖、华润等等。这些地产集团也同时拥有自己的酒店集团公司和酒店品牌，酒店服务与养老服务的嫁接势在必行，却也任重道远，更多从服务运营角度思考而脱离地产开发思路才是做养老成功的保障。

　　除地产集团外，我们也看到酒店品牌也在频频发力养老，如前文提到的开元、首旅，此外其他很多品牌也都在跃跃欲试，机会就在不远的路上。

　　放量存量地产与物业

　　在资本的强力推动下，中国房地产的产业链正在发生巨变，巨大的房地产存量资产市场已经形成；应加快升级物业及资产管理服务，助力物业、资产保值增值。未来10年左右，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也将是房地产资产管理企业的最佳成长成熟期。开发商不再只盯着拿地、卖房，而是更多的通过持有核心地段的高品质物业，用稳定的租金回报，有效抵御市场波动时的风险，由单纯的开发商转变为运营商，资本则专注于投资。

　　政府大幅度减少商业用地、住宅用地审批，相反工业用地和福利用地却成为做养老企业的最爱，毕竟拿地成本、租金承受能力是养老运营生存的核心因素。伴随放量物业的重新规划设计以及老旧物业的再升级改造，相信会有越来越多的土地和物业能用来做养老，这其中不乏老旧酒店，有的急需硬件改造投入，有的配套设计落后与市场，这些酒店已然在市场竞争中处于劣势，物业价值不断下跌，那么转型做养老未尝不是新型发展之路。

　　医保联网结算将是拐点

　　政府主导的全国医保联网结算已有比较明确的时间表。十二届全国人大四次会议闭幕后，国务院总理李克强在会见中外记者并回答记者提问时谈到，政府下决心要推进全国医保联网。争取用两年时间，使老年人跨省异地住院费用能够直接结算，使合情合理的异地结算问题不再成为群众的痛点。

　　如果医保能在一定程度上尽快实现全国联网结算，老年人群将彻底解决异地看病、拿药、结算的这块心病，势必极大增强老年群体的流动性。旅居养老会再次成为酒店和养老企业的盈利增长点，养老式酒店、大型养老社区和机构也会打破营销的地域壁垒，真正像酒店一样广接天下客。同时二三四线城市的良好自然环境、慢节奏生活、高性价比条件，也会让养老人群从一线城市分流出去。势必给全国的酒店及养老发展带来新的动力与期盼。

　　需求决定一切，服务最终制胜。酒店行业与养老行业的跨界融合一定是相互的。你很难说是酒店影响了养老还是养老影响了酒店。在现在这个时代里，行业界限越来越模糊，资产整合与服务融合受人青睐。对于酒店来说，在把眼光放在90、00后年轻一代上的同时，千万别忘了曾经的50、60后，他们才是伴随中国酒店行业一路发展过来的，也会更有情结、更有勇气、更有能力尝试酒店为他们打造的新产品。毕竟从国际上做的成功的养老社区和机构来看，一旦你踏入其中就会惊叹的说到：“这不是酒店吗？