公寓，被“玩”坏的良性投资

购房无非有三个目的，或自住，或收租，或投资赚取差价。纵观房屋商品化后公寓与住宅的市场表现，公寓可以说是被完全碾压的那一方，更被无数投资人称为碰不得的“雷”区。

目前，无锡市场上大部分公寓的“雷”主要体现在以下几个方面。首先，从居住角度看，公寓自住舒适性、生活成本皆不如住宅。

其次，从投资回报率来看，也同样如此。以无锡滨湖万达广场为例，该项目开发的住宅增幅目前已超60%，而同时期的公寓时至今日依旧以开盘价在出售。

 图 | 来源：安居客 

另外，从市场流通性来看，公寓也远不如住宅。一般，住宅仅需缴纳1-1.5%的契税，2%的个税（满五唯一免缴）。而二手公寓交易则需要缴纳契税、增值税、土地增值税、个人所得税、房产税、土地建设税等等。高昂的税费，增加了出售难度。

综合上述三大雷区来看，公寓似乎除了被推倒重来，根本没有第二条路走。但从当前无锡市场来看，公寓不仅每年都有增量，同时也有成交。

据无锡房地产市场网数据显示，7月13日至7月19日，全市商业物业备案成交面积1.35万方，环比增加0.89万平方米，增幅193.10%；备案成交套数61套，增幅10.91%。

如此矛盾的表现，栏目组认为是基于真实市场变化的显性反映。一则，疫情提前了青年群体的置业时间；二则，在金融投资品风险不可控的大背景下，公寓成为小额投资的避风港；这两个观点，也在近日的《围炉》节目中，得到了部分论证。

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据本次《围炉》特邀嘉宾，尔家商业创始人，同时也是公寓行业的资深从业者张二干先生透露，目前尔家旗下一类面积段在20-30㎡的馨寓类产品，由于总价低，首付少，在疫情后受到了有自住需求的年轻群体青睐，销售情况乐观。

另一类总价在80-120万左右的雅寓类产品，则吸引了有一定经济基础的85后新无锡人及本土中老年人的关注，这类客群通常有一定投资的能力，又担心金融风险的不可控，故而选择投资地段上佳的公寓产品对抗通胀。

 图 | 来源：《围炉》节目

除了客群分析，张二干先生在《围炉》中发表的关于公寓市场的个人观点，也引起了栏目组的关注。张二干先生认为，当前投资者对公寓的抗性，包括公寓市场的“雷”区，主要是由开发企业将销售环节与运营环节割裂造成的。

这种割裂让公寓无法形成完整的商业闭环，一旦投资者购买公寓的节点选择不当，且后续运营又没有跟进，就会造成投资者购入即为资产峰值，并呈现每年不断贬值的尴尬。

所以，尔家公寓目前摒弃了传统公寓的销售模式，而是将销售、装修与运营进行了有机结合。

在购房合同签署后，尔家精装团队会为业主提供不同的专业装修套餐，所有的家具尺寸，安装位置均由供应商设计、定制。统一装修风格，装修时间，既减少了购房者的装修成本和烦恼，也保证了公寓形象输出的统一性。

图 | 尔家雅寓实景

另外，在公寓装修过程中，尔家运营团队便会入驻，并在内部严格执行尔家定制的三保服务，即在安保方面实行分层梯控、24小时监控，公区统一保洁，物业保维服务。

 图 | 尔家雅寓监控室

在公寓装修完成后，尔家运营团队会在三保的基础上加入四定、五维管家服务，即在生活服务方面，增加收发快递、关门关窗、代办缴费、室内打扫等功能性服务；在客群服务维度方面，构建物业、餐饮、运动，休闲、商务这五大体系，以便更好的服务入住群体。

在内部不断升级的同时，尔家运营团队在外部则会提前定位一些有短租需求的游客，或因出差而有1-2个月长租需求的商务群体作为客群储备。通过精准定位入住群体，实现可观的租金收益，保障业主投资回报。

目前，在尔家商业新的运营模式作用下，尔家常州世茂项目出租率达到了100%，升值加分红的年化收益率在21%左右；尔家无锡金科米兰公寓出租率也达到了99%。

除了运营方式新颖外，尔家的租金回报方式也很独特。据了解，尔家公寓目前是以固定现金分红的方式，每月发放给业主的。在该固定收益模式持续5年后，尔家运营团队会与业主签署新的合同，届时每月的现金分红会以市场实际租金浮动为准，尔家只收取10%管理费。

图 | 尔家商业创始人 张二干

这样的分红方式及收费，让尔家公寓无限趋近于理财产品。正如尔家商业创始人张二干先生所言，不要以投资住宅或P2P的眼光来看待公寓，它是城市发展的红利，它更像是一个低风险中回报的理财产品，既可以选择长期持有，也可以选择通过拆分资产交易和装修交易的方式降低税费来出售，还可以选择以抵押贷款的方式，获得一个简单稳定的融资渠道。

图 | 尔家雅寓外景

看完尔家公寓的整个运营理念，以及尔家在运营项目的实际情况，栏目组认为，未来的公寓市场可期。毕竟，投资最大的风险是本金的永远丧失，而公寓在本质上就规避了这一点。

目前无锡城芯还有尔家雅寓可选！位于梁溪区县前西街与解放西路交叉口西北侧，清盘倒计时，现房销售，即买即收益，建筑面积约55、66㎡，挑高3.6米，感兴趣的粉丝可售楼处前往了解，购买属于你的城市红利资产，售楼处电话：18921236454。

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本项目推广名为尔家雅寓，备案名为县前华府，开发公司为无锡绿峰房地产开发有限公司，预售证号为（2014）预销准字第002号，最终解释权归公司所有。本资料为要约邀请，不作为要约与承诺；以上图片及文字/影视片等仅供参考，买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及补充协议、附件等书面文件为准。

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