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最近一线楼市开始火热，部分二线城市的楼市也比较火热，在这种火热的市场下，有很多预算不足的或者没有目标城市住宅购买资格的粉丝，又开始关注商业类的公寓。我非常肯定的告诉大家的是商业类的公寓几乎都不能买。只有一种特殊情况，就是在极强的CBD核心区域，由于没有住宅的供应，导致它的居住需求得不到满足，只能用公寓来满足，这种情况下要精挑细选的前提下是可以买的，这里面还有很多约束条件我就不讲了。有很多原因，我们先看看常见的，通常而言，我们谈的原因是什么？一般来说，公寓的梯户比也就是几梯几户比例很高，租住的人比较多，人杂。公寓一般都是高密度小户型为主的，很多购买者买来以后都是为了投资。所以它的居住体验不是特别好，因为租户很多，甚至于个别还是开公司办公，梯户比例高，也就是两梯可能10户，三梯可能十几二十户，导致它租住的人杂人多，居住体验不好，真正的刚需客是不太喜欢买公寓的。我们都知道，商业公寓采用的都是商电商水，商业的水电费相比住宅而言都是非常高的，而且因为不能见明火，所以是没有燃气的，同时物业费又高且没有阳台，导致它的流动性也不高。公寓和商铺写字楼一样，都是商业的物业交易，所以它的税费综合算下来在25%~35%左右，因为它的税费算法比较复杂，我就不再详细的解释了。这种高税费导致公寓的流动性很差，同时买的人也非常的少，二手房市场上公寓表现出来就是不涨价。当然还有一些其它常见的原因，比如说公寓它的管理政策是多变的，比如广州有一段时间要求公寓是大平米，300平米以上，甚至于要求是法人才能买，那么后来又取消了。在京沪曾经出现过拆一些公寓内部布局，因为布局不合规的一些事件，也就是国家其实打压的，但这些都是一种表象，它的本质是什么？我们一定要去理解。公寓其实是由于政策和真实的需求之间的差异而产生的产品。很多城市它的住宅供地量是不足的。而大部分的土地是工业或者商业用地，但是工业和商业用地盖出来的工业和商业性质的不动产是非常不好卖的。因为人们对于住宅的需求更大，人们对住的需求更为刚性。而人们对于办公，开厂，开店这些需求没有那么刚性，就会导致开发商手里有大量高价拍来的商业用地，它没办法去兑现。开发商也不会愿意这样压在手里亏损的，如果每一笔拍地都亏，那以后拍地的积极性也就不高了。这就导致了房地产商想了一些办法，在商业用地上盖住宅布局的房子，这样子又能住、又不违规，性质还是40年，有些管理部门就睁一只眼闭一只眼，公寓这种产品就产生了。这种产品，严格的说是游走于市场和政策之间的，很容易被打击。这种产品为了让它的流通性更好，也为了更好卖，就出来这种挑高很高的4-5米甚至于6米挑高可以加盖一层的loft，这些都是为了提高商业地块的收益率。但是这种产品如果大量的充斥于市场，它会冲击我们的住宅产品，导致住宅用地的价格上不去，这就是一个非常矛盾的地方。大家可以看到不同的城市对于公寓的管理是时紧时松的，完全是看这个住宅市场是好还是不好。当住宅市场非常火热的时候，对公寓的管理是睁一只眼闭一只眼的，当住宅市场非常惨淡的时候，对于公寓的管理就会变得比较严格。所以说，由于这种政策的不确定性，以及公寓带在基因里面先天性的缺陷，导致这种商业性质的公寓是非常不适合投资的。如果你非要自住，自己也并不是太在乎居住感受，也不是不能去买，但是你要明白，商业性质的公寓，它税费高，贷款额度低，贷款利息高等等的缺陷。这些缺陷，导致这个产品在市场上既不涨价，流动性又差，所以说尽量不要去买商业性质的公寓。 推荐阅读： 回复海景，看《海景房的骗局，10年前5000买，现在4000卖》 回复噩梦，看《高铁新城的房价噩梦：不足半年，房价已跌3成！》
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发表于 2020-7-18 00:00:00
