当事人

原告：包芳芳（化名、甲方、出租方）

被告：杨一（化名、乙方、承租方）

01 

案件还原

2013年12月22日，包芳芳与杨一签订《房屋租赁合同》约定：租赁标的物为青芝坞××号整幢及周边道地；租赁期共15年，自2014年3月1日至2029年2月28日；用途仅作为经营使用；第一年租金为180000元，此后每年租金上涨2000元，其中2019年3月1日至2020年2月29日的年租金为190000元，租金于每年3月1日以现金或转账形式支付给原告；被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工；如被告在办理经营许可证、营业执照等一系列证件需要原告配合完成，原告应积极配合被告；合同自签字之日起，双方不得单方面违约，如有一方违约，违约金为当年年租金的五倍。合同签订后，被告将涉案房屋用于经营民宿，并分别于2014年和2019年对房屋进行了装修，两次装修均未征得原告书面同意。第六年租金被告已支付。

01 

原告向法院提出诉讼：

1.被告立即停止损坏原告出租的房屋及设施，并负责恢复房屋及设施原状（或承担恢复原状的具体费用）；

2.被告承担违约金950000元；

3.解除原告与被告双方的《房屋租赁合同》，被告将房屋（青芝坞××号整幢房屋）返还给原告。

事实和理由：

2013年12月22日，原告将位于青芝坞××号整幢房屋及周边道地出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》。2019年初，原告发现被告未通知原告，找来装修工人，从外墙到内墙，对整幢房屋及设施进行了大幅度损坏及改动，有些承重墙已不在，严重威胁到整幢房屋的居住安全。原告认为，被告的上述行为已经违反了合同约定“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工”，严重损害原告房屋及设备的整体安全，构成根本违约。另据原告了解，被告将房屋装修已改变租赁合同约定的使用用途，并非个人使用，而是将其改造为民宿对外经营，也构成根本违约。遂诉至法院。

02

被告辩称：

第一，原告仅是房屋共有人之一，并不是本案诉讼的完全独立的诉讼主体，本案诉讼主体应该是所有的房屋共有人，而非原告一人，因此原告主体不适格，单一的主体不适格。

第二，被告对于房屋的装修，仅是翻新，并未对任何结构作出改变，仅是对设备如空调、床、洗漱台、电视做了翻新装修，并未改变房屋用途及房屋结构。

2019年4月8日，根据被告委托，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具鉴定报告一份，其中载明：经现场查勘，未发现房屋承重结构存在明显拆改情况。目前房屋使用情况正常，室内装修尚未完成，查勘中未发现影响房屋结构安全问题。根据《房屋完损等级评定标准》评定房屋完损等级为“完好房”，在正常使用条件下，房屋可继续使用，建议在今后使用过程中不得擅自拆改房屋承重结构及增加使用荷载，并做好日常定期检查及保养维护。

第三，原告认为被告改变了房屋用途，对外经营。根据《房屋租赁合同》第二条明确约定“乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为经营使用”，以及合同第九条“如乙方在办理经营许可证、营业执照等一系列证件中需要甲方配合完成的，甲方应积极配合乙方”。被告将房屋作为民宿经营，其实是从2014年就开始了，并非是从2019年开始的，2019年在经营了5年之后，因为原先的设备均已老旧，墙壁颜色出现花斑，就对房屋进行了翻新，并未改变任何经营用途，经营用途符合原被告之间的约定，况且根据青芝坞片区的实际情况来说，当时由于景区开发需要发展民宿业，这片基本上都是作为民宿出租的，故原告诉请的事实理由以及请求权的基础均不成立，要求驳回原告的诉讼请求。

第四，虽然合同有约定违约金，但原告房屋本身是破旧的，被告对其进行了翻新，现在是崭新的房屋，被告认为违约金过高，根据合同法违约金明显高于损失，应当适当降低违约金，作为原告并没有任何损失，因此违约金不予赞成。

03

法院：

原被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。在未有涉案房屋的其他所有权人提出异议的情形下，原告作为合同相对方有权提起本案诉讼，诉讼主体适格。

本案中，原告主张解除的理由是被告擅自装修改变房屋结构，严重损害房屋安全以及改变房屋用途，构成根本违约。对房屋用途，合同明确约定“作为经营使用”，且原告需配合被告办理经营许可证、营业执照等证件，说明签订合同时原告明知被告承租涉案房屋系用于经营，实际经营民宿并未违反合同约定，因此原告将“经营使用”理解为必须是被告个人开公司使用，法院不予采信。

根据现场查勘及房屋实际装修情况来看，确实存在改变房屋内部结构等问题。被告未提供证据证实两次装修已征得原告同意，原告对第一次装修的同意或默认不代表对第二次装修的认可。退一步讲，即便如被告所称2019年仅是对房屋进行翻新，也不能免除装修施工需要事先征得原告书面同意的合同义务。虽然被告未欠付2019年的租金，且提供了具有相关鉴定资质的鉴定机构对房屋完损等级出具的评定，未发现存在影响房屋结构安全的问题，但仍应认定被告存在擅自装修甚至改变房屋内部结构的违约情形。但鉴于涉案房屋目前处于经营状态，且被告的违约行为不足以导致原告的合同目的不能实现，故本案中不宜认定被告构成根本性违约，原告不能行使法定的合同解除权，其有关解除《房屋租赁合同》并返还房屋的请求，法院不予支持，合同仍应继续履行。

至于原告主张约定的当年年租金五倍的违约金，被告提出过高的抗辩，法院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益及房屋状况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为270000元。

据此，判决如下：

一、杨一支付包芳芳违约金270000元。

二、驳回包芳芳的其他诉讼请求。

04

未经出租人同意的装饰装修物处理

添附人在没有取得财产所有权人同意的情况下，擅自对租赁财产所进行的添附行为，属恶意添附。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。

在房屋租赁活动中，承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修，为恶意装修。承租人依据房屋租赁舍同所取得的房屋租赁权本质上属于民法中的债权，承租人对于租赁的房屋只有使用权。如果承租人未取得出租人同意，擅自在租赁房屋上进行装饰装修，改变了租赁房屋的形态，因而构成了对房屋所有权人的侵害，依法应当承当侵权责任。

即使在恶意装修的情况下，承租人的行为客观上使出租人的房屋因装饰装修而增值，是使承租人受益，因而不构成侵权。但是，装饰装修通常是在主观上与个人的审美观和偏好有关，具有很强的主观性，在客观上与承租人租赁房屋的用途相关。

在承租人恶意添附构成侵权的情况下，承租人不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。因为在这种情况下，承租人的装修投入应当作为其损失，在其主观上存在过错的情形下，应由其自行承担。在承租人构成侵权的情况下，出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失，还有权基于房屋所有权主张排除妨害，并要求有过错的承租人承担恹复原状的拆除费用，并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。

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