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进贤楼市专栏
什么是公寓？ 前几年的一部电视剧《奋斗》中的“心碎乌托邦”，就是利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅属，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。什么是公寓？相信很多人知之甚少，以至于咱大进贤各楼盘都是小心翼翼地试水，如凯旋广场、天润华府等楼盘，差不多是几十套几十套的建设，不敢大张旗鼓，以免卖不出去的尴尬。铜锣湾可能对市场研究分析比较透彻，在做商业配套时，规划除五星级酒店、电影院、超市外，公寓的比例较高，有近千套，而且就目前来说，还未交房公寓就已售三分之二强，算是业绩不菲。公寓，顾名思义是公共寓所，是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济适用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期使用。第一：出租型。它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二：自住型。如果是自住型的公寓，公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。第三：即混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为自住寓所单位。从形式上，公寓又分为loft公寓、跃层、复式等种类。LOFT公寓通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算，但因是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富。而跃层其实是将两层楼层合并为一个空间，通过内部独立的楼梯衔接两个楼层，感觉有点像小别墅。如果跃层刚好又是在整栋楼的首层，获得一个赠送的室外花园，就更像别墅了。还有位于顶楼的跃层也相当不错，有时会赠送一个阁楼，两层变三层，相当气派。复式实际是楼层的高度较高的一层中增建一个1.2米的夹层，并不具备完整的两层空间。复式的层高一般比普通住宅更高，比跃层更低。一般搭建出来的第二层只能放放东西，或者睡睡觉，高度刚够人坐起来，但无法站起来在二层直立行走。公寓有哪些特点？ 公寓的特点大致有： 一是面积小而温馨；公寓因为相对面积娇小，房屋的总价就相对便宜，还款压力也轻松不少，单身时有套公寓，可以不用去外面租房；结婚时有婚房后，公寓可以出租赚取租金，也可以作为自己的一个独立空间。二是交通方便，生活便捷；公寓项目选址多为方便地段，配套齐全，出行简单，对于不喜欢路途遥远的年轻人来说最合适不过了。四是公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率；投资公寓应该考虑的因素有：能否升值、是否学区、能预估潜在的租户、配套、有无特色的户型、是否精装、是否品牌、是否支持公积金贷款及得房率、空置率、收益率等。能否升值？ 投资公寓，只有两种盈利方式。一种是自身增值，一种是租金回报。公寓投资和住宅投资类似，现在很多人都将其作为家庭的物业，无疑有升值的期待，也是资金安全的心理需求。近年来，国家的基本政策是强调房住不炒，有效地控制了房价大致平稳，升值空间不是没有，而是不能有在房地产上升值的期望过高。拿进贤某湾来说，处在县城新区的中心位置，加上品牌效应，可称进贤新城的CBD，辐射整个新区楼盘，投资的安全性、物业的升值都值得期待。是否学区？ 如果公寓就在某小学或初中学区范围，买了就能上户口，学校能给学位，对于购买者来说，解决了小孩读书的大问题。进贤的部分公寓在小学、初中学区，购买者确认能够解决上学问题后，是完全可以入手的。另外，咱们进贤还有一个热点，乡镇的家长都出门打工去了，留守小孩都一窝蜂地转学到县城读书，都会选择距离较近的学区房，因而学区内公寓投资应该不错，有这方面需求的可以考虑。配套是否齐全？ 对于囊中羞涩者而言，公寓单价低户型小，基本解决资金问题，配套齐全生活方便，为其过渡居住的最佳选择；而对于投资客而言，配套齐全，必然租客众多，有长久稳定的投资盈利，产生更大的溢价价值，因此配套越齐全越好，这也是考虑投资公寓的必选项目。如某湾的所在地，附近有人民医院（方便陪护病人）、二中高中部（方便陪读），加上自身的商业配套，再加上电影院等娱乐场所，简直齐活！能否预估潜在的租户（客户）？ 作为投资者，买公寓的时候，一定要想好自己的租房客群是什么？以进贤一中为例。一中高中部算是偏远地区，距离县城中心地带超过3公里，周边几乎无配套；没有医院，没有菜市场。但是，各乡镇的学子，特别是经济比较发达的乡镇如李渡镇、文港镇，许多学生有租房需求；除了学生租房外，甚至有家长过来陪读；家在民和镇的，也有不少家长为了孩子就读方便，在附近租住陪读。所以学生就是这类公寓的最大潜在租户。再说某湾，距离新二中直线距离500米，可以说，其巨大的潜在租户仍是学生。有无特色的户型？ 仍以某湾为例，他们能够为潜在的租客设身处地量身打造，做成几个房间，方便高中学生租住，就是他们的特色。是否精装？ 毛坯Loft要自己装修真的很费劲，再者，装修后出租，相信每个人都不愿意花费太多精力。而开发商直接给你装好的Loft公寓一般都请了很不错的设计团队，精细化设计让每一寸空间都得到更极致的利用，所以精装公寓应该更受欢迎。品牌和物业？ 越是优质的品牌和物业，公寓增值越有保障。最明显的例子就是今年疫情期间，有好的物业的楼盘，为居民提供优质服务，楼盘价格都上升不少。
况且如今的楼市，品牌化、规模化太明显，实力相对小的面临淘汰的风险，在进贤，一些大的品牌进入，如碧桂园、新力、恒茂、铜锣湾等，把本地企业的空间挤得所剩无几。转手是否容易？ 一般来说，公寓转手不容易，因为是商业用途，光税收都可以搞晕你来。
1、增资税（业主缴纳）：（过户价-登记价）/1.05x5.0%。2、城市维护建设及教育附加费（业主缴纳）：增值税x12%。4、个税（业主缴纳）：（过户价-增值税）x15%或者（过户价-登记价-增值税）x20%。5、土地增值税（业主缴纳）：（过户价-增值税）x5%或者（过户价-登记价-增值税）x（30%-60%）。6、印花税（双方各半）：（过户价-增值是）x0.1%。当然，转手是否容易还取决于是否学区房和是否政府旁及配套等因素，有了这些因素加持，转手自然要容易许多。是否支持公积金贷款？ 如果能够使用公积金贷款，按揭利率低许多，当然可以减轻很多资金压力。就笔者调查，进贤的部分公寓是可以使用公积金贷款的。得房率？ 公寓高大而敞开的空间，买一送一的超高得房率，越来越多的年轻人喜欢在LOFT里享受个性时尚的入驻体验，不仅大幅度增加使用面积，还体现个性、前卫、独立的生活环境。空置率？ 空置率有两种，一是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。二体现在出租时间比率上。比如，一套公寓一年出租8个月，出租率为66.6%，空置率即为33.3%。品牌越好、区位越有优势、配套越好，空置率越低。当然空置率还与一个地方的旅游业、经济发达程度等有关，旅游、经济越发达，空置率越低。作为投资公寓来说，进贤的旅游相对薄弱，短租相对较少，相反，其他客户都是长租客，就拿学生租房来说，一年的空置时间也就两个月左右，所以在进贤，空置率羁基本可控。收益率？ 收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分比。收益率的计算方法为：假如投资一套公寓，首付10万元，每个月按揭6000元，可以收租金10000元，两者相抵，净收入4000元，将其除以10万，得数4%即为收益率。当然收益率计算没有这么简单，它还要出去空置率的因素，即减去没有出租的时间等。
一般来说，收益率在4%以下，其最终收益跑不赢通胀，投资价值将大打折扣。在新一中附近，虽较偏远，但楼盘毛坯开盘价达到6800元/平米，还供不应求。购房者心知肚明：这样的房子自己住其实并不方便，他们只是作投资用途，经过简单装修后，就用以出租给学生。如果是托管的话，一间房租三到四人，包吃包住1500元/月/人，以三居室算，起码一个月可以收取租金18000元，利润着实不低。这个综合起来，收益率就高多了。
从上图可以看出，北上广深成苏的租售比大多在55:1以上。在国际上，一个房产的运行状况良好，租售比应该保持在16.1到25.1之间。某湾熊总告诉笔者，进贤的公寓投资，大约15年可以收回成本。具体来说，就目前行情，进贤公寓出租1200元到1800元/月，剔除空置三个月及其他附加值，按均价1500算，一年收益13500元，15年收回270000元。15年租售比应该是很好看的数字。适合购买公寓的对象？ 如今，老人占的比例越来越高，都几乎成为老龄社会了，老人住在自己的房子里，显得更加孤单，如果是住在公寓里，反而和邻居可以更好地相处，可以多交流，解决老人孤单的问题，因而老人是购买公寓的潜在客户之一；另外，独居或离异者，购买公寓应该是不错的选择，特别是女性，经济压力没有那么大；未婚人士（以女性居多）也是购买公寓大军，婚前购买公寓，可以作为婚前财产，同时不占婚后购房指标，婚后没有买房可以暂时蜗居，买了房的可以拿来出租；还有刚需婚房的供求关系，部分年轻人经济不宽裕，可以考虑购买公寓过度一下，待经济条件允许时再购买改善型住房。最后一种，是自己开公司，不用交租金，绝对是不错的选择。1 有奢侈品报告显示，迪奥999口红市场占有量非常巨大。最重要的原因是作为奢侈品一只200-330元的价格，准入门槛太低，你想要就能够得到。作为公寓，进入门槛相对偏低，确实让人心动。但是，有些问题还是要面对：如：公寓的产品价格定价往往根据住宅价格来衡量，一般是住宅价格的7折左右，超出这个价格，就有点偏高了。如：商水、商电、没有天然气、梯户比高、居住舒适度低、交易税费高、几乎无流动性等等，公寓的这些缺陷早已不是什么秘密。如：对于收租金的客户而言，公寓的两大痛点：租金、出租的管理成本，往往也是客户的软肋。 综合考虑以上因素，如果有十之七八符合自己的心理预期，就可以大胆出手，因为世界上没有尽善尽美，如果要百分之百满意，将一事无成。另外学习很重要。好比炒股，股票人人都能炒，但能赚到钱的人都是那些善于学习，会不断反省自身缺陷，总结历史经验的人。好的投资项目，无论何时都有一定的认知门槛。它天然就要把人筛选出来，让更善于学习的人赚钱。
 
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发表于 2020-5-16 16:57:35
