柳北区某综合市场公寓，全款仅15万能拿下，靠谱吗？

居柳州

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经过了解之后，长塘综合农贸市场位于柳长路228号，该项目土地用途是零售商业（商业）、商务金融（办公）、批发市场（农贸市场）用地性质。

项目距离长塘小学、市三十四中不远

这块地早在2018年，就被广西国土资源厅以土地划拨的方式，划拨给了柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会。

项目的1～3层为农贸市场，4～9层为酒店式公寓。

销售人员表示，该项目性质其实是属于安置房的一种，不接受贷款，要求一次性付清全款，有50年的使用产权，但在交房5年后才可办理产权证。

然而当继续追问具体由谁办理证件等细节时，销售却含糊不清答不上来。

该项目规划

桔子酱了解到，安置房的土地性质有两种，其一是划拨土地，其二便是“三产用地”。

划拨土地是政府专门划拨给安置拆迁户的具有福利性质的土地，是集体所有土地，在土地获取时无需缴纳土地出让金。

而购买这类土地性质开发的公寓，在证件材料方面，与普通商品房不同的是，因为不是商品房故没有预售证，也就是只有四证（国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）。

该项目村集体则提供这宗地，作为三产用地给到柳州市智慧农贸市场开发有限责任公司来投资开发，投资金额6000万元，建设41184.76㎡的综合农贸市场，50年内的收益则归该公司。

但所有权属村集体，合作公司负责项目开发、运营。每年给予村集体租金20万元，每3年递增5%。50年期满后，市场物业经营权归村集体。

那么投资这类房子合不合法呢？

其实，政府规定，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

因此，通过政府规划和国土局相关部门审核通过的农村集体第三产业用地，也称之为商业服务用地，用于商业、居住等方面。

柳州某农贸市场沙盘图

这些性质的项目是通过正规程序，征得相关部门同意之后，开展建设的。即使产权不足70年，也不会列入“小产权房”范围。

因此，该类型的房子是受到国家保护，也不会被列入“清理”范畴。其实，这些性质的房子，在另一方面顺应了社会居民的需求，缓解了社会对住房的需求。

桔子酱通过电话咨询柳州市相关部门得知，四证齐全的三产项目是合法的，也是可以购买的。

但是这其中也有一些区别，因为此类房子没有缴纳土地出让金，所以没有预售证，签的合同是《合作建房合同》，所以说准确地说，买家出了这笔钱，并不是购买了房子，而是合作建房。

1. 看项目的四证是否齐全

很多购房者去此类项目看房，第一时间不是去看项目的证件是否齐全，而是被置业顾问带去沙盘和区位图讲解，甚至有些购房者被置业顾问说了一通了后心动了就掏钱买了。然后就忘记了项目是否合法正规这件事情。

黎女士第一次去看房时也被低价和配套商业升值的潜力吸引，但无论是划拨的安置房还是三产房的风险很大，证件不齐全的三产房风险就更加大了。

所以购房者一定要第一时间了解三产房的证件是否齐全。

2.开发商的实力

三产项目除了是集体的，还会涉及到第三方即开发商，因此开发商实力也是很重要的，毕竟在柳州也有不少烂尾的案例。

一个有实力的开发商包含许多条件，比如：有没有三产项目开发经验，开发商的资金实力是否强大等等，这些因素都会影响到项目是否能按时交房、后期的物业管理、运营等。

有经验、有实力的开发商比没有实力，没有经验的开发商风险小很多。

购买此类房子有风险，购房者应更加从各个方面去了解、评估这个项目的风险，不要盲目地去购买。对于刚需来说，更加要睁大眼睛看清楚，不要因为价低而出手马上购买。

另外，还需特别注意的是，部分二手中介可能因急需成交，而隐瞒一些项目实情，因此要谨慎二手中介介绍的此类房源。

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