北京商住公寓可以贷款了吗？

自从2017年北京发布了3.26新政，对商住公寓实施了严厉的限购限贷政策，让这个受到年轻新市民群体钟爱的房产出现了交易停滞的局面。

虽然交易被压制，但是租金却很火爆，租金在持续稳定上涨，比如位于通州亦庄火车站地铁口的万科城市之光38平的精装loft公寓，去年租金每月3500左右，现在租金每月4000左右，抛去物业费取暖费，每年净租金收益四万五左右，还能白赚一份注册地址费。对比一百万出头的房产总价租金回报率达到了年化4%，收益率秒杀北京所有房产。

这种房产虽然非常好出租，但是这种房产的变现出现困难，有些着急用钱的人就会不计成本的甩卖，让交易承压，这时想买进的人反而出现观望。其实这些卖出的人也非常清楚这种房产的价值非常高，尤其小户型loft在北京市场已经是绝版，成为稀缺品种，并且3.26政策明确规定3.26新政之前拿到预售许可证的这种房产可以保留居住功能，所以这种房产成为北京市场是稀缺的、可以居住可以办公的真正的商住两用房产。

而影响商住公寓交易的最大的痛点就是不能贷款，只能全款购买，让交易出现停滞，大家其实都知道，在3.26之前这种房产在北京火的一塌糊涂，房价甚至超过同位置的住宅，比如位于大兴义和庄地铁口的万科天地loft公寓在3.26政策之前单价高达5万多，3.26政策以后只有单价三万多。长阳地铁口万科中央城精装loft公寓在3.26之前单价四万多，而现在单价两万多。而限购限贷就是这种房产价格低迷的原因，反过来看，也要感谢限购限贷政策，给了很多人便宜买进的机会，这就是我发表的《限购就是看明白的人低价买进，看不明白的人割肉放弃》的观点。

就像前年中国猪肉因为非洲猪瘟的影响，出台了严厉的杀戮、拆除、环保、面积限制等等各种限养政策，造成了供给不足的情况，引发去年猪肉价格暴涨一倍以上，最终不得不解除限养令，甚至人民日报发表《稳定猪价，“指挥棒”不能来回“折腾”》的剑指文章。

北京公寓的限购其实可以通过注册公司来购买，而限贷怎么办。3.26政策之前还能贷款五成十年，那么现在真的不能贷款吗。其实，商住两用公寓非常容易贷款，可以贷款五成以上二十年，最重要的是，还是没有利息的贷款，更确切的说，是用租金抵利息的贷款。

比如，上面我提到的万科城市之光项目，一套总价一百万出头的loft精装公寓，我们给一个业主刚刚做了贷款60万，贷款二十年，用房本抵押，每月用房租抵扣利息，二十年后返还本金六十万，解除抵押。

其实六十万本金的每年贷款利息也要四万左右，跟房主每年的租金相当，也就是签借贷合同的时候，同时签署二十年租赁协议，用租金抵利息，房主提前拿到60万借款，每月还不用还利息，同时出借方用六十万押金买断一百多万总价房子的二十年使用权，每年出租的租金就成为了自己的收益。

对于买断使用权的人，相当花了60万押金，白住二十年地铁口边的精装房子，二十年后房主退还押金60万，相当使用权人没有花一分钱白住二十年。

因为房本抵押给了使用权人，所以使用权人不担心房主不还钱，因为如果房主不还押金，那房子就是使用权人的了。

同时，为了保证流动性，这种贷款还可以提前解约，只是带租约转让就没有违约金，或者支付违约金解约，比如业主想出售房子，那么就可以带租约转手或者缴纳违约金出售，解除抵押，顺利卖房，只要房价上涨的收益能够覆盖违约金，对业主就是合适的。同时，对于出资人来说，也可以转租或者支付违约金提前解约拿回本金。

整个交易中，使用权的租金收益转化为了资金利息，这就是我说的大家各取所需就是交易的核心。同时产权的抵押登记保障了交易的安全性。

用这种方法，我们来看看如何贷款买新房:

北京亦庄珠江四季悦城三室两厅两卫一厨免费居住二十年

北京市通州区亦庄经济开发区经海路地铁南三公里珠江四季悦城小区，在六环里临六环出口五百米，花园式小区绿化率70%，有独立两万平米小区私属金马花园。小区整体图片

小区整体图片

楼外观图片

卧室图片

客厅图片

卫生间图片

厨房图片

现在，仅仅需要押金85万（可分期一年支付），使用权人可以免费拥有该套房产二十年使用权，可以自住也可以转租。二十年后押金退还，相当免费居住二十年。

使用权人跟业主签署20年租赁合同可以转租，在通州区住建委做租赁备案。在朝阳区房管局使用权人跟房主共同做抵押登记，使用权人拿不动产抵押登记证明（下图）。

合同到期后退还押金85万，办理退租手续，解除租赁备案和抵押登记。

合同期内业主可以带租约转让该房产，同时业主须支付给使用权人押金总额的1%手续费，使用权人须配合业主跟买受人做过户解除抵押跟重新上抵押以及重新补充租赁合同手续。合同期内使用权人也可以转让使用权，使用权人须支付给业主押金总额的1%手续费，业主须配合使用权人跟新使用权人办理重新抵押手续和租赁合同补充手续。

合同期内也可以违约退出，如果使用权人违约须支付押金总额的20%作为违约金给业主可解约，如果业主方违约支付押金总额的20%作为违约金给使用权人可解约。

如果到期业主不退还押金，可以用抵押登记证明进行司法拍卖偿还押金。（风险提醒:如果使用权人认为该套房产总价会跌破押金总额，须谨慎操作。）

上述总价165万的亦庄板块的珠江四季悦城loft精装公寓，开发商出售单价只有18000，如果按照双层计算单价只有9000元，还赠送装修家具家电。相当可以免利息贷款85万，首付仅仅80万，就能拿到房本，然后二十年后再还85万的贷款，在二十年内不用换一分钱利息和本金。

在贷款期内，可以随时转让，如果房价上涨，收益都是业主的，相当用了别人的85万作为杠杆。

这种方法，具体贷款多少，那就要看房子的租金了，租金越高，贷款越多，租金越低，贷款越少。

这种贷款方案，不仅仅新房可以，二手房也可以，目前已经给很多二手房业主顺利办理完，比如上面万科城市之光的业主拿到60万年息贷款。

如果你有商住公寓希望贷款，欢迎用这种方法，我们来辅导协助你让你的房子快速拿到现金。

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