富力不“富”，从接盘万达酒店开始……

地金网总站 · 发表于 2021-9-15 20:00:00

还记得这张拍摄于2017年的照片吗？

彼时，王健林、孙宏斌、李思廉三位房产界大佬举杯共饮、笑望彼此。

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彼时，所有人都认为，接手了万达的富力、融创，都将会一飞冲天。毕竟，传闻价值335亿元的77家万达大酒店，被李思廉砍至199.06亿元，而孙宏斌的出价则是300亿元。

传闻，当时王健林原计划将13个文旅项目+76个酒店卖给融创孙宏斌，分别295.75亿元和335.95亿元，总价值631.7亿。最后，价值335亿元的77家万达大酒店，被李思廉砍至199.06亿元，而孙宏斌的出价则是300亿元；13个文旅的91%股权卖给孙宏斌，438.44亿元，总计637.5亿元。

至于为大酒店价格低了、文旅项目价格高了，咱当时也是没参透？但卖项目的王健林和买项目的孙宏斌和李思廉，都说了，“不差钱”！

但孙宏斌在台上演讲时，李思廉在台下那个令人深思的笑容，小地金可以确定，他美了！在彼时的战略合作签约仪式上，李思廉也是坦言：“这次一口次拿到77个酒店，我们是赢家！”

然而，属于富力的风光，却只有短暂两年多的光景而已……

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李思廉应该万万没想到，一次收购，一次明明是要开启吸金之旅的收购，却把富力集团拉下了云端。

2017年7月，富力集团完成万达大酒店的收购。这77家酒店，很多都是在黄金地段的高级酒店，设备齐全，且收购了就能马上投入经营运行。可以说，李思廉的这次收购非常的物超所值！这次收购，使得富力集团的酒店规模扩大数倍，集团营收大量增加。

2018年时的富力集团相当风光，当年销售业绩猛增60%，达到1300亿元，顺利跨入千亿俱乐部，距离第一阵营可以说仅一步之遥了。

但2019年，好势头却急转而下，富力全年的销售额，仅仅增长5%，十分地尴尬。

接盘万达酒店，仿佛成了富力失败的开始。

曾经以为的“吸金石”在两年后变成了“烫手山芋”，作用力并没有发挥在给富力带来充沛现金流方面，反而使整个富力集团陷入无形的危机中：营收增加，净利润却没有提高，负债问题愈加显著。据报道，2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面，结果却扩大了亏损面。

2019年，富力的净负债率高达199%。

2020年，“三条红线”全踩中的富力，开始“减磅”，开源节流，“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并开始裁员。2020年末，富力排名下滑十位，跌至24位。

今年三月的业绩会上，富力地产创始人之一的李思廉称会在今年将净负债率降至100%以内。今年中期业绩会上，富力管理层进一步表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

富力地产半年报显示，截至2021年6月30日末，公司负债总额达3318亿元，较去年年底减少184亿元；有息负债余额为1433亿元。其中，一年内到期的有息负债为519.04亿元，同期现金及现金等价物为127.64亿元，受限制现金为160.38亿元，目前货币资金无法覆盖短期债务。2021年上半年剔除预收款后的资产负债率为74.9%、净负债率为123.5%、现金短债比为0.55，虽较2020年年底有所改善，但三道红线仍全面踩线，归类为“红档”房企。

从业绩层面看，上半年其营业额同比增长18%至394.9亿元，毛利及纯利分别减少至85.7亿元及31.8亿元；同时毛利率较上年同期的33.5%下滑11.2个百分点至22.3%。

这意味着，下半年富力现金流压力进一步加大。

03

踩中三条红线的富力，在2021年以来，不仅遭受股债双杀，评级也跟着被下调。

8月下旬以来富力地产旗下多只债券持续下跌。

股价自6月15日以来连续下探，截至9月7日收盘，其股价报6.1港元/股，总市值为229亿港元。相较于6月15日开盘价9.670/股跌去近40%。

9月3日评级机构穆迪宣布将广州富力下调至 B2，将富力香港下调至 B3；评级展望为负面。

富力地产8月31日发布的公司债半年报披露，截至报告期末，发行人有息负债余额1433.49亿元，其中公司信用类债券余额146.37亿元，占有息负债余额的10%。

截至报告期末，公司信用类债券中，公司债券余额136.38亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额10亿元，且共有60.5亿元公司信用类债券在未来一年内面临偿付。

招银国际发布研报表示，富力地产的中期业绩显示公司的流动性趋紧，毛利率恶化，三条红线指标基本没有改善。尽管公司的投资物业资产质量良好，但上半年的资产处置进展较慢。虽然我们认为公司2021年的再融资情况是可控的，但公司需要更多补救措施来解决2022上半年的较多到期债务的问题。预期公司将持续进行资产处置并加快预售和现金回款以支持其现金流。

另据国外一家提供商业资讯的平台REDD透露，广州城投对富力地产的一笔6月29日到期的40亿元人民币贷款展期六个月，以获取更多时间商讨债转股合作。

据了解，富力地产将其旧改和酒店项目抵押给这笔过桥贷款，抵押率约为50%，年化成本12%。

然而，广州城投只对旧改项目的股权感兴趣，并不希望债转股包含酒店等其他资产，或使得谈判难以在短期内产生结果。

据悉，2020年12月份以及2021年1月份，富力地产将多家旗下子公司股权出质进行融资，而质权人正是广州城投。

富力下半年能否喘上一口气，与广州城投公司的债转股谈判（50亿人民币）是关键。

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